「北都」發展新挑戰

　　於本年度立法會的最後一個會議（7月13日），立法會大會通過《2022年發展（城市規劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》這條「以一改六」的條例草案，新法例將於9月1日生效，預料對「北部都會區」及「交椅州人工島」這兩個龐大基建計劃均有正面影響。這條例草案是由我擔任條例草案委員會主席，審議工作歷時六個多月。「以一改六」是指今次條例草案一次過修訂了六條條例，分別為：

（政府官網截圖）

‧《收回土地條例》（《第124章》）
‧《前濱及海床（填海工程）條例》（《第127章》）
‧《土地徵用（管有業權）條例》（《第130章》）
‧《城市規劃條例》（《第131章》）
‧ 《道路（工程、使用及補償）條例》（《第370章》）
‧《鐵路條例》（《第519章》）

修例縮短「造地」時間

　　條例修訂後將從多方面簡化發展程序，拆牆鬆綁，提升效率，包括：把諮詢時間劃一、城市規劃及收回土地的諮詢程序可同步進行、城規會的諮詢可壓縮、特區政府可以在未完成制訂分區大綱圖之前便開始填海、若項目面績不超過0.5公頃的小型工程，地政署長可不用刊憲而直接批准工程等等；預料將來可縮短「造地」（由「生地」變「熟地」）時間，大型發展項目由13年減至7年，小型土地則由6年減至4年。

　　如此複雜的修例工程，得以在六個月內（共13次會議）順利完成，並且舉行了疫情以來首次復辦的公聽會，實有賴發展局常秘帶領其下屬，以及立法會秘書處眾多同事，做了大量清楚細緻的工作，多名委員提出寶貴的意見，促進效率及確保民意獲得充分考慮。若在以往反對派當道矢志拉布搞對抗的年代，大抵是通過無期。如今情況截然不同，據知條例三讀通過時，在電視機旁的發展局官員高興得拍手稱慶。

破解冗長程序

　　香港土地供應滯後，原因之一便是程序過多，冗長繁複。例如區區一個梅窩碼頭改善工程，都因為要先制訂大綱圖、聘顧問公司做顧問報告，再分階段提交立法會發展事務委員會、工務工程小組委員會及財委會審理等等，轉眼便20年，費時失事。類似例子比比皆是，今次修例簡化了這些程序，即使小型工程的「造地」時間仍需4年，已算是個好開始。

　　另外，「交椅州人工島」這類超長期項目，實在不應該受死板的程序規限，例如必須先完成規劃大綱圖才可開展其他工作。道理很簡單，科技、人工智能的發展一日千里，有誰說得準20年後人類的上班及生活模式會變成怎樣？硬以今日的目光規劃20年後的土地用途，真的有效嗎？今次修例便簡化了程序，增加了推進「交椅州人工島」項目的靈活性。

收地是「北都」首要挑戰

　　「北部都會區」則因為幾個新發展區，例如古洞北／粉嶺北、洪水橋 ／廈村、元朗南等，已在發展中，今次修例對這些已啟動的新發展區幫助較輕微。不過，「北部都會區」這個預計需時20年建設、容納250萬人口居住、提供65萬個工作職位的巨型發展項目，仍要面對不少挑戰。

　　作為香港未來的發展新引擎，「北部都會區」整合、擴容元朗及北區，佔地共300平方公里（約3萬公頃）。要開發這麼多土地，意味著首要挑戰就是收地，特區政府必須仔細考量。

收地需付天價賠償金

　　首先，若特區政府以《收回土地條例》這尚方寶劍收地，將需付上天價賠償金，皆因根據最新修訂的「收回土地特惠補償率」，自2023年4月1日起，第一級別（因發展用途而收回的土地）計，每平方呎農地賠償1267元，屋地則計估價再加每平方呎賠償2514元，十分「慷慨」。

　　此外，據知「北部都會區」大約有1000公頃是私人發展商的土地，特區政府應以哪種方式和發展商達成合作，才能互惠共贏？假如發展商協助特區政府要求興建量子科技中心，特區政府是否容許發展商更改土地用途發展住宅？

難以安置棕地作業

（資料圖片）

　　還有就是如何處理棕地及賠償棕地上的經濟作業者。根據特區政府提交立法會發展事務委員會的討論文件（立法會CB(1)359/2023(05)號文件），新界大約有12組具發展潛力的棕地群，涉及約47公頃棕地。同時，棕地上有倉儲、汽車維修、貨櫃車場，甚至製木廠、冰粒廠及醬油廠等等經濟作業，若特區政府要回收棕地，便涉及如何賠償或安置這些經濟作業。除了提供「特惠津貼」，特區政府期望這些作業遷入新興建的「多層現代產業大樓」繼續營運。可是這個「多層現代產業大樓」，特區政府提出多年，仍只聞樓梯響，不知能否趕得上收棕地時間表？況且也不是所有作業種類也適宜在「大樓」內營運，困難可想而知。

如何融資二萬億

　　「北部都會區」預計興建「三鐵三路」，提供逾92萬個住宅單位，究竟需花費多少？特區政府至今未能提供詳細預算，只透露將於年底完成規劃大綱圖。有專家估算整個項目需耗費2萬億甚至3萬億，那麼如何融資便是另一個重大挑戰。

　　我留意到團結香港基金提出了「五招十三式」（8月2日），包括引入多種私人參與形式、土地業權人可透過共同投資的形式參與發展、要求土地業權人鎖定有意進駐的龍頭創科企業、土地業權人可選擇在土地上興建人才公寓、推出「新田科技城發展債券」等等，值得討論。

　　概念上，引入私人發展商、引入龍頭企業，都是好事。但仔細想想，在實際操作上可能有矛盾。發展商當然希望特區政府盡快與他們洽商並達成雙贏協議，他們可按特區政府要求興建指定項目（例如量子科技中心），特區政府則提供土地讓他們興建住宅等等；但現實是在「招商引資」方面，目前也不知道特區政府能在甚麼時候成功引進哪類哪家企業。又若成功進駐的企業有能力自己興建人才公寓、自己興建指定項目，那麼發展商便難有「用武之地」。

發行「基建債券」

　　至於推出「新田科技城發展債券」，我認為並不切實可行。

　　我並不反對發債，事實上，不少立法會議員也建議特區政府發債，為「北部都會區」融資。政府發行的債務屬「主權債務」（Sovereign Debt），是因為有政府擔保，市場相信該政府，因此會購入該政府所發的債券，而特區政府是有條件發債的。不過，年期越長的債券，市場會覺得風險越高，息口也會越高。而政府的經濟回報與債券持有人的回報是不同的。因此，若特區政府發債融資，應該是發行整體的「基建債券」，而不是單一項目的「新田科技城發展債券」，而發債的年期及特區政府的利息支出等等，還需從長計議。

賣「地花」建議新穎

　　另一方面，我亦留意到，發展局局長提出賣「地花」融資（《香港經濟日報》7月10日），即是一反平整土地後才招標的傳統做法，改為「未整土地先招標」，美其名是讓投資者提早進場，實際上是讓投資者提早付款。

　　從特區政府的角度看，能加快融資，加快推進項目，當然是美事；從發展商的角度看，便得計算買了的「地花」將會在哪年哪月獲得怎樣的回報，期間風險是否可控等等。「地花」建議新穎，未有先例，能否成功吸引發展商，是未知數。

期待公布「北都」規劃大綱

　　總括而言，特區政府要加快推進「北部都會區」發展，便得有方法應對收地及融資兩大挑戰，期望年底公布的規劃大綱，將會帶來明確方向。

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