武漢放寬限購兼大行籲趁低吸　內房終現反彈惟受制銷售仍弱

2023-02-07

　　內房股近期在缺乏樓市鬆綁消息及銷售未見太大改善下，股價連日走弱，適逢武漢市政府放寬「限購」，准許在限購區購房的居民家庭可新增一個購房資格，內地專家料將有更多城市跟隨，另有大行料內房股到3月會在更多樓市鬆綁措施及銷售改善下出現顯著反彈，建議趁調整買入個別股份，內房今日(7日)終現反彈，其中碧桂園(02007)終止三連跌，最多升約4%，惟始終受制銷售疲弱，其後升幅收窄。

(碧桂園網頁截圖)

武漢限購區購房可新增一個購房資格　專家料有更多城市跟隨

　　武漢市政府印發《關於激發市場主體活力推動經濟高質量發展的政策措施》，其中提出支持居民家庭合理住房消費，結合房價和新房庫存情況動態調整住房限購範圍。在武漢市住房限購區域購房的居民家庭可新增一個購房資格，在非限購區域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認定套數，非本市戶籍居民家庭在限購區域購買首套住房的可實行購房資格「承諾辦、容缺辦」。

　　據內媒統計，在去年全國GDP十強城市中，除了北上廣深四大一線城市外，其餘6個城市均在一定程度上放開樓市限購。此外，像佛山、東莞等2022年GDP過萬億元的城市，則放開全域限購。易居中國研究院研究總監嚴躍進表示，以一個家庭能買多少套房為中心的限購措施曾經是中國最缺少靈活性的政策手段，武漢此次放鬆意義重大，顯示即使這樣的硬性措施都可以變得更加靈活。另內媒引述諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪認為，預計後續還將會有更多熱點二線城市跟進，預計除了一線城市外，其他城市或將全面取消限購。

中指院：1月樓市成交同環比均降　百強房企銷售額降幅擴大

　　另方面，雖然房地產支持政策早前密集出台，但今年1月樓市仍未見起色。中指研究院指，中國1月樓市受春節假期影響明顯，一線城市成交量環比降14.1%，同比降29.5%；二三線城市成交量環比均降超40%，同比則分別降超過三成及一成。另1月百強房企銷售總額為4223.3億人幣，同比下降31.7%，較去年同期降幅擴大8.6個百分點。銷售額超百億房企13家，較去年同期減少2家；超50億房企9家，較去年同期減少13家。展望未來，供需兩端政策有望持續發力，特別是核心一二線城市，需求端政策或進一步加強，修復市場信心，帶動處於觀望狀態的購房者入市，但對於大部分城市來說，經濟環境、房價預期仍有待修復，市場企穩或需更長時間。

　　克而瑞地產研究報告亦稱，1月百強房企僅實現銷售操盤金額3542.9億人幣，同比降32.5%，環比降48.6%。克而瑞調研顯示，1月傳統成交淡季穿插春節假期，房地產市場表現略顯平淡，重點30城成交面積環比、同比均下降41%。

　　各大內房1月銷售額自然普跌，其中碧桂園1月歸屬股東權益的銷售金額約220.1億人幣，同比下降39.47%。融創中國(01918)1月銷售金額約72.3億人幣，比去年同期減約74.1%。萬科企業(02202)1月實現合同銷售金額286.3億人幣，按年減少19.6%。中國海外(00688)1月合約物業銷售金額約131.88億人幣，按年跌10.8%。

近30城首套房貸利率下限降至4%以下　旅遊城市度假房成交暴漲

　　不過，據中指研究院數據，截至1月31日已有50省市出台53項穩樓市政策，主要涉及優化限購措施、降低首付比例及房貸利率、提高公積金貸款額度等方面。另多地節後下調首套房貸利率，已有近30城降低首套房貸利率下限至4%以下。業內人士指，今年優化信貸政策預計將是地方支持剛需和改善需求的發力點，未來按揭貸款政策力度有望繼續加碼；同時，隨著政策持續優化效果的顯現，一、二線城市將率先復甦，全國市場也有望於二季度企穩。

　　另外，內媒報道，南方旅遊城市的文旅盤一度因疫情而銷售慘淡，如今外地客戶正在回流中，春節後銷量飆升，客人多到接待不過來。在雲南西雙版納，有樓盤春節以來的成交量暴漲900%，大年初一封盤漲價，而超過六成的新房都被「東北老鐵」買走。在廣西北海，樓市成交量有了50%至60%的增幅，京津冀三地客戶特別偏愛這個北部灣沿海城市。

花旗料內房3或4月由銷售帶動反彈　本月首選潤地越地等

　　花旗近日發表研究報告指，預計內房股去年盈利處5年低點，行業核心利潤按年跌57%，其中超過17間發盈警，數間錄得虧損，這是由於資產減值、平均售價折扣加劇利潤壓縮，利潤也將受到非核心資產註銷和外匯損失所影響。預計行業負債率可能升至74%，而2021年同期則為65%，儘管公司的投資較低，債務基本穩定，每股盈利和較低派息比率會阻礙到股息收益率。

　　花旗又指，在11及12月政策驅動股價反彈後，預計行業於2月會因盈利下調和盈利預警而溫和回落，然後在3月或4月出現由銷售帶動的反彈，並在下半年由平均售價推動而反彈，意味即將推出的信貸和需求支持政策組合可能會提振銷售，可能會在今年2至4月轉為按年正增長，並出現早期復甦訊號。本月更傾向先選擇防守性高、具溫和擴張、擁有充足土地儲備的公司，首選華潤置地(01109)、越秀地產(00123)和新城發展(01030)。

摩通：內房恐爆盈警潮短線走弱　惟料3月顯著反彈

　　摩通表示，內房股近期走勢疲弱，下調幅度較港股大，主要因套利活動、市場缺乏額外鬆綁措施消息，以及預期內房將爆盈警潮。預期在缺乏催化劑下，內房股短線仍會走弱，但相信「兩會」後將會有更多樓市鬆綁措施及銷售改善消息，估計內房板塊有機會於3月顯著反彈，建議趁調整買入具央企背景的中國海外、華潤置地、華潤萬象生活(01209)、保利物業(06049)及中海物業(02669)，以及波動性較高的碧桂園服務(06098)及新城發展。至於武漢宣布放寬限購措施，容許家庭在受限制區域額外買樓，摩通估計未來將會有更多一二線城市跟隨。

　　碧桂園今日最終回升逾2%，另美的置業(03990)及新城發展終止六連跌，分別升逾半成及逾3%，惟中海外偏軟。物管股亦普遍造好，世茂服務(00873)升2.65%報2.71元，融創服務(01516)升2.47%報3.74元，新城悅服務(01755)升3.74%報7.76元，旭輝永升(01995)升3.91%報3.99元。華潤萬象生活(01209)升0.6%報42.2元，中海物業升1.02%報9.93元，碧桂園服務升0.45%報17.84元。