內地5月樓市略有起色惟大行仍看淡，內房股可以點揀？

2024-06-04

　　內地上月中接連出招救樓市，上海、廣州及深圳等一線城市也先後放寬限購政策，但數據顯示5月百強房企銷售額按月升幅仍只有單位數，按年仍跌34%，百城新樓價格按月亦僅升0.25%。有大行指5月內房銷售幾乎沒有改善，仍只看好國有房企。不過，有報道指剛過去周末購房者情緒有所改善，上海及深圳銷售都出現復甦，加上個別房企5月銷售按月有改善，令多隻內房股價連升兩日，其中萬科企業(02202)5月銷售額按月錄得升幅，今日(4日)飆逾7%，內房包括民營房企可否再吼？眾多房企如何選擇？

（萬科企業網頁截圖）

5月百強房企銷售按月升3.4%　百城新樓價格按月升0.25%

　　房地產研究機構克而瑞的數據顯示，5月中國百強房企實現銷售操盤金額3224億元人民幣，環比增長3.4%，同比降低33.6%，較4月份降幅45%收窄11個百分點。累計1至5月實現銷售操盤金額14133.7億元人民幣，同比降低44.3%，降幅收窄2.5個百分點。克而瑞認為，6月是房企年中衝刺節點，營銷力度勢必有所加強，加之5月出台的系列房地產放鬆新政，預期6月成交總量或穩中有增，絕對量有望創年內新高，惟去年基數較高，按年同比料續降。

　　另中指院數據顯示，5月百城新建住宅平均價格每平方米為16396元人民幣，按月上漲0.25%，按年上漲1.33%。展望未來，隨著核心一二線城市逐步落實各項舉措，接下來市場有望進入政策兌現期，但市場恢復節奏仍依賴居民收入預期的轉變。不過，當前業主「以價換量」帶動百城二手房價繼續下探，5月百城二手住宅平均價格每平方米為14870元人民幣，環比下跌0.7%，按月跌幅收窄至0.05個百分點，已連續25個月下跌；按年跌幅為5.8%。而政策優化一定程度提振核心城市二手房業主信心，緩解二手價加速下跌的態勢。據統計，一線及二線城市二手價按月跌幅有所收窄的城市數量佔比為八成，三四線代表城市二手價格按月跌幅則擴大至0.68%。

彭博：剛過去周末購房者情緒有改善　深圳有開發商取消折扣優惠

　　《彭博》報道，內地多城提振樓市措施出台後，購房者情緒開始有所改善。剛過去周末，上海一個新項目開賣300多個單位，其中已售出約90%，超過3月同一開發項目的出售率。另在深圳，一些開發商看到買家興趣增加，因此取消了折扣優惠，反映這兩大一線城市的銷售都出現復甦。據新華社的統計，全國超過200多個城市放寬了限購和首付比例。上周上海、深圳和廣州等超大型城市也鬆綁，放寬最低首付款和抵押貸款要求。

　　另方面，金監總局廣東監管局公布，推動城市房地產融資協調機制落地見效。截至目前，廣東轄內銀行機構共為兩批次307個「白名單」項目授信933.77億元人民幣，已提供融資392.88億元人民幣，授信規模和實際落地金額均居全國前列；新增融資平均期限達到3.5年以上；重點支持民營房企項目融資需求，民營房企項目數、授信規模佔比分別達到93.16%、87.63%。而第三批「白名單」項目的篩選和推送工作也已有序啟動。

大和：5月內房銷售幾乎沒改善　惟看好國有房企首選潤地越地

　　大和發表研報指，中國頭百大房企在5月的合約銷售幾乎沒有改善，據克而瑞最新統計數據顯示，百大房企銷售額和銷量分別按年跌35%和36%，惟跌幅較4月有所收窄，導致今年首5個月銷售和合約建築面積按年跌46%，但相信相關變化只是由於2023年5月的基數低於4月。不過，一線城市推出新一輪寬鬆措施，有上海房地產經紀表明，當地買家情緒顯著升溫，部分項目的人流量按周增加逾3倍，相信6月銷售表現將有所改善，但能否維持成疑，因經濟仍未穩定，這種情緒不太可能蔓延至其他低線城市。而首十大房企的銷售跌幅較排名靠後的同業為小，越秀地產(00123)、保利發展(滬:600048)及招商蛇口(深:001979)在5月的合同銷售表現均有明顯改善。儘管合約銷售規模遠高於同行，但在房地產市場低迷時期，行業龍頭仍優於大市，看好國有房企為長期投資機會，重申華潤置地(01109)和越秀地產仍是該行首選。

　　花旗指，隨著中國樓市新政的實施，房地產市場軟著陸正形成，預計房價將在6至9個月內加速企穩，並對優質地產股的看法更為積極。房地產市場企穩可使中國股票獲益，而且不僅限於地產股，建議在5月份的市場調整後採取中性至略微看多的投資策略，另外更傾向於選擇具有較好估值，即是5%以上的股息率、10%以上的淨資產收益率的優質股票，首選華潤置地、貝殼(02423)、綠城管理控股(09979)及中海外(00688)。

大摩：內房5月銷售未見明顯改善　偏好具防守性國企內房

　　摩根士丹利表示，內地政府5月中提出多項有力的政策，惟首50家及100家的地產商銷售僅錄得按月升幅7.9%及5.9%，未見明顯改善。國企及半國企總體上表現較好，5月銷售額按年跌幅較小。其中建發國際(01908)、保利發展、越秀地產、招商蛇口按年分別下跌7%、11%、19%及29%，而綠城中國(03900)則憑借強勁的新盤推出錄得按年增長17%。相比之下，碧桂園(02007)、融創中國(01918)、龍光集團(03380)、富力地產(02777)和融信中國(03301)的按年跌幅超過70%。國企及半國企的表現優異，是因為它們擁有更好的品牌、相對更多的新可售資源，以及更低的潛在停工風險。大摩繼續偏好具防守性的國企，包括華潤置地、中海外(00688)及綠城中國。

　　大摩認為，近期一、二線城市的需求放鬆或會增強居民的信心，並有助未來數周的銷售。即使如此，因為買家看淡樓市，該行對銷售改善的可持續性持謹慎態度，加上二手樓競爭加劇，而一手樓新增供應有限，料未來數季的一手樓銷售將持續低迷，而私人地產商可在政策放鬆中略為受益，但如銷售沒有顯著改善，其現金流或仍面臨挑戰。

滙證：綠城5月銷售表現突出　繼續傾向國企背景內房

　　滙證指，正當市場預期內地政府在上月中宣布政策後或會產生積極影響，但內地樓市5月份的銷售情況僅錄得溫和按月增長7%。平均而言，5月份地產商的銷售額按年跌38%，跌幅較4月的按年跌53%有所收窄，其中綠城中國5月銷售額表現突出，按年增長19%，是該行追蹤範圍內唯一達到銷售額按年增長的地產商。公司在杭州黃金地段的地塊支撐了其強勁的銷售業績，這再次堅定了該行對綠城的信心，予目標價11.3元，維持「買入」評級。

　　滙證又指，繼續傾向國企背景，以及有持續土儲補充及在一、二線城市具業務敞口的內房，如華潤置地、中海外、綠城、越秀地產及物業代理貝殼(02423)。

蘇州全面取消樓市限購　廣州增城擬購商品房作安置房

　　值得一提，周末再多一個城市宣布全面取消樓市限購政策。蘇州市房地產長效機制試點工作領導小組周日(2日)發布通知稱，即日起實施16條樓市寬鬆措施，包括在全市範圍內不再審核購房資格，在該市購買或擁有合法產權住房且實際居住的非蘇州戶籍人員，可以申請辦理落戶，並取消首套及第二套自住住房按揭利率下限，而首套及二套房最低首期比例分別下調至不低於15%及25%。通知還稱要切實做好保交房工作，推動商品住房去庫存，鼓勵和支持有條件的企事業單位、社會主體購買商品住房用於職工租住。

　　另全國多地發布相關文件，部署消化存量住房、優化保障性住房供給，例如廣州市增城區新塘鎮5月底發布《關於廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）徵集符合條件商品性安置房源報名的公告》，提及擬採用購買市場化商品房作為該項目安置房源，並向社會徵集符合條件的住宅房源。據報廣州本地一家民營房企報了名，管理層表示，「政府公布的收購價是成本價，我們項目現在的售價已經低於成本價了，如果能以成本價賣給政府當然最好了。」《中國證券報》引述專家意見指，消化存量住房的路徑和模式逐漸清晰，後續應盡快推動落實，緩解房企經營壓力、穩定市場預期。

李偉傑：萬科按月銷售改善5.4元可吸　龍湖銷售表現可留意

　　華盛證券財富管理部董事李偉傑表示，雖然在中央接連出招救市下，有數據顯示5月百強內房銷售按月僅升3.4%，比預期少，而內房股價上月中在政策刺激下已升了不少，但若個別房企的銷售表現有改善，料股價仍可向好，其中萬科公布了5月銷售金額按年仍跌29%，但按月則升11%，反映其銷售改善，故刺激股價今日最多飆近8%，該股近日於5.4元附近橫行，可待回至5.4元才吸納。在民企內房中，龍湖(00960)銷售表現也值得留意，其4月銷售額為89億元人民幣，3月銷售額則達107億元人民幣，只要5月銷售額超過此數，相信股價可向好，但最好待其公布了5月銷售額後再作部署。

　　至於中海外及潤地等國企內房，李偉傑指，它們一向銷售表現較平穩，4月時銷售額也超過200億元人民幣，相信稍後公布的5月銷售數據不會太差，惟因此前股價跌幅與很多民企內房相比不算大，即使數據對辦，對股價刺激未必很大。

　　內房股今日普遍造好，其中越秀地產及世茂(00813)都飆逾8%，萬科及旭輝(00884)都升逾7%，綠城、雅居樂(03383)及富力地產(02777)等都升逾半成。