新鴻基地產(00016)以422.32億元奪得西九龍高鐵站上蓋商業地，成為香港史上最貴地王，地皮每方呎樓面地價為13345元。事實上，今年接連有商業地皮以流標收場，加上近期香港政局持續不穩，市場原先對該地皮估值已愈看愈淡，甚至憂慮有流標風險。而是次地皮中標價只略高於市場預期的下限，市場人士則看法不一，部分認為項目順利批出，反映發展商對優質商業項目的渴求及對後市仍有信心，但亦有測量師指中標價反映發展商對後市看法有保留。不過，是次新地擊敗長實(01113)、以及信置(00083)及九龍倉置業(01997)等合組財團，奪得「巨無霸」高鐵站商業靚地，具戰略性意義，將與毗鄰環球貿易廣場(ICC)產生協同效應，勢成區內新地標，將進一步鞏固新地西九商業王國。

 

新地(00016)以422.32億元奪得西九龍高鐵站上蓋商業地，成為香港史上最貴地王（Shutterstock圖片）

 

商業地王鞏固新地西九商業王國 郭炳聯：中標高鐵商地意義非凡

 

　　新地主席郭炳聯表示，是次中標對新地及香港而言皆意義非凡，並有意邀請其他長線策略性投資者參與發展，為項目注入更豐富和多元化的資源與概念，相信項目落成後可為新地提供穩定及可觀的租金收入，進一步強化集團的長遠發展。

 

　　他指出，該地皮極為罕有，坐落於高鐵站上蓋，是四條鐵路交匯的交通樞紐，日後企業無論進駐該項目，抑或毗鄰的環球貿易廣場(ICC)，都將受惠於此交通網絡，同時可令ICC整體規模進一步擴大，發揮協同效應。他又預期，項目將發展為全新地標的綜合商業項目，提供超過800萬平方呎甲級寫字樓、約300萬平方呎零售及文娛設施，以及五星級酒店。

 

郭炳聯表示，是次中標對新地及香港而言皆意義非凡（資料圖片）

 

萊坊：新地「唔會買錯」 或引入大型港資及中資發展商參與

 

　　至於萊坊看法較積極，直指新地絕對「唔會買錯」。萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文認為，新地有意邀請其他財團參與項目發展，估計不是資金問題，主要是投資者能否為項目注入更豐富和多元化的資源與概念，以及未來優質的資產管理及是有否「共同理念」，估計大型港資及中資發展商參與的機會較大，基金類的機會較少，因為基金需要求有一定投資回報及資金回收期。

 

　　他又指，是次項目順利批出，證明發展商對優質商業項目的渴求及對後市仍有信心。而是次中標價比預期略低，但屬合理水平，預期項目總投資額約650至700億。而中標發展商精於商業項目發展及有豐富的營運及管理經驗，估計該地皮會發展成「高端綜合項目」，包括料會設有寫字樓、超五星級酒店、零售及其他商業配套，長期租金回報率約3%至3.5%，預料資金回收期約20年至30年。

 

測量師：政府因應市況調低底價 以避免出現流標

 

　　雖然新地力撐該地皮極為罕有，不過中原地產測量師張競達認為，項目每呎樓面地價僅約1.33萬元，貼近市場預計下限水平，反映發展商看淡後市，加上該項目發展規模龐大，投資金額大，風險較高，令其出價傾向保守，而政府對項目的估價亦看淡，令地皮不至於流標收場。他預計，項目落成後，以2.5%回報計，建築呎租50元即可回本。

 

　　美聯測量師行董事林子彬亦認為，政府是次在底價上有按市況作出相應評估，以避免出現流標情況。他認為，今次中標的發展商在區內具發展經驗，估計可與九龍站上蓋發展有協同效應，令發展商出價亦相對積極，但由於目前市況環境，市場對後市更傾向保守，而且項目不可拆售及長線投資風險，故出價審慎。

 

　　該幅巨無霸地盤面積高64.3萬平方呎，最高可建樓面316.5萬呎，今年初該地皮估值高見逾1000億元，惟因應近期社會氣氛愈趨緊張，市場紛紛已下調其估值預測，介乎約316.5億至791.2億元，每呎地價1萬至2.5萬元。

 

撰文：採訪組