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2013-05-30

反客為主 「逆權管有」利舞臺案


 
  早前上訴庭就一宗利舞臺「逆權管有」土地的案件頒下判詞。由於地點處於銅鑼灣的黃金地段,而且成功於市區取得法庭聲明的案件比較罕見,故引起筆者的注意。

 

  「逆權管有」是侵權法的一種。簡單來說,如果有人侵佔其他人的地方超過一段時間,而原業主又沒有採取行動收回該地方的話,佔用人於法例時限屆滿後可以向法庭提出申請,要求法庭聲明佔用人已成功證明逆權管有該地方,因而取得該地方的擁有權。要成功取得聲明,佔用人除了證明已侵佔足夠的時間外,亦要看佔用的程度是否足夠。

 

要多少年?

 

  與「逆權管有」有關的法例是《時效條例》,在條例於1991年7月 1日修改之前,侵佔私人土地須滿20年,但修例後,侵佔的時間縮短為12年。讀者別以為侵佔官地亦是同等時限,如果是官地的話,須滿60年。由此可見,法例保障官地及私人財產方面,確實有很大的差異。

 

  侵佔的時間需要是連續的,即若然佔用人未滿時限已放棄土地,後來又再侵佔的話,則兩段時期不可累積計算。

 

侵佔程度

 

  除了侵佔的時間外,侵佔的程度亦是法庭需要考慮的重要因素。於前文提及的案件,遭佔用的地方是利舞臺附近的一處後巷,侵佔人表示自1961年起已開始與丈夫佔用有關的地方,起初築起基本的木屋作居住用途及有一士多售賣零食及飲品,後來再於士多旁邊開了另一間舖。生兒育女後,一家十口都居於該後巷,侵佔的範圍亦愈來愈大,後期更加上鐵閘,把後巷完全圍封。

 

  於該案件中,原審的法官認為於1990年前,侵佔人其實容許其他行人使用後巷通往其他地方,而由完全圍封起計又未滿時限規定,故裁定被告人敗訴。上訴庭亦認同原審法官的理據,不過,亦同意侵佔人另一論點,即使未能證明成功逆權管有全部地方,但可以證明連續侵佔部分的地方超過20年。其中一樣呈交法庭的證據就是高空鳥瞰圖(即俗稱的飛機圖),圖中可見士多及另外的舖頭早於1963年已存在,而且有證據顯示晚上亦有用木板圍封,故上訴庭判侵佔人可取得有關部分土地的擁有權。

 

  筆者亦有處理過與「逆權管有」有關的案件,不過大多數都是位於新界的農地。很多時候都是在沒有找到業主的情況下在空置的農地自行建屋、築起圍欄及鐵閘居住或耕種,多年來無人干涉。有時亦有一些情況是業主過世或失蹤多年,期後一直沒有後人前來交涉。

 

  由於土地或物業愈來愈值錢,而且市民對法律的知識亦較以往多,故筆者相信在現今的社會,土地或物業的業主或其後人很少會把土地或物業置諸不理,任由別人霸佔多年。大多的例子都是發生在很久以前的時候。

 

  利舞臺一案,由於成功取得的部分範圍較少,如官司完結後,比較實際的解決方案是把已成功逆權管有的部分售賣給現時的業主,那麼對方可擁有較完整的地段範圍,而侵佔人亦可另覓其他居所居住。

 

 

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