2021-06-09
樓價創新高在望 七大置業錦囊 嚴選兩大上車熱點
新冠肺炎肆虐全球已逾一年，經濟大受重挫，樓市卻展現不跌神話。據差餉物業估價署公布的最新數據顯示，今年4月份私人住宅售價指數報390.8點，按月再升約0.44%，較2020年初疫情爆發前上升3%，與2019年5月的歷史高位396.9點只差1.5%。
近月本地疫情持續穩定，確診個案有望清零，市場更憧憬中港恢復通關指日可待，內地資金或湧進樓市，樓價勢將火上加油。
最近的確不少買家蜂擁入市，尤其以上車客最為「勇猛」。有意置業人士，可留意7大置業錦囊。iMoney也為各準買家嚴選兩大上車熱點，分別為鑽石山及屯門，兩處皆受惠於屯馬線快將全線通車。
疫情回穩 上車客怕未來樓價更高急入市
自新冠肺炎於2020年初爆發以來，股市經歷大幅動盪，去年12月至今年2月的失業率曾一度升至7.2%，創自2004年以來最高。本港疫情接連爆發4波疫情，但樓市卻保持平穩，二手市場交投持續暢旺，減價盤的去貨速度也奇快，足見置業需求於逆市下仍源源不絕。事實上，自疫情於全球爆發以來，多個國家如美國及歐洲的量化寬鬆措施排山倒海而至，銀行出現水浸情況。在超低息環境下，為求保本，資金持續湧進實物資產，其中黃金成為其中一項備受追捧的對象，近日金價每盎斯已向1,900美元邁進。同時資金也走到物業市場，多國物業如美國、英國樓市也頻頻破頂，本港樓市亦具抗跌力。
及至今年2月底，本港展開疫苗接種計劃，政府已為參與計劃的人士接種共約243萬劑疫苗，確診個案也明顯下跌。近月疫情更為穩定，錄得「零確診」的日子也愈來愈多。公務員事務局局長聶德權曾於5月底曾表示，本地疫情有望清零，當局已與內地展開有關通關的討論。換句話說，中港兩地通關指日可待，市場相信不少內地人已準備來港購入港樓，為未來樓市增添重大購買力，樓價將再挑戰新高。
下月樓市勢破歷史高位
同時，新一批「白居二」已獲發批准信，並可向房委會申領購買資格證明書，「白居二」的準買家已經開始睇樓，市場更錄得白居二成功入市個案。「白居二」來勢洶洶，居二市場的放盤業主也「心雄」起來，未補地價的居屋及公屋樓價水漲船高，或多或少也影響私樓上車屋苑市場，對撐起整體樓價也有一定作用。
差餉物業估價署樓價指數最新顯示，今年4月份私人住宅售價指數報390.8點，較3月份指數389.1點，按月升0.4%，指數創21個月高位。樓價指數較2019年5月的歷史高位396.9點，距離歷史高位尚餘6.1點，即約1.5%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，今年農曆新年後的首季，物業市場已呈現小陽春，一二手成交持續暢旺，價量齊升，可確認第二季樓市已進入大牛市，料下月樓價有機會衝破歷史高位。
截至5月底，反映整體樓價的中原城市領先指數最新報184.49點，陳永傑估計5月份物業市場也會展現價量齊升的局面，預料5月份一手宗數可達2,500宗，將創半年新高。他相信中原城市領先指數可以6月有望衝破190.48的歷史高位，年底更有機會升至200點，全年樓價看升15%。
展望下半年，隨著更多港人接種疫苗，相信本港疫情將會保持穩定，同時本港經濟也有望見底回升，樓價也有望向歷史高位出發。不少準買家趁時樓價未現明顯升勢前、放盤業主「仍有價講」時搶先入市。
上車客積極尋盤入市
觀察近月的樓市成交，以上車人士或首置人士最為積極，如恒地（00012）旗下鴨脷州逸南於5月底開售，該盤首張價單涉及50伙單位，間隔由開放式至一房間隔，折實樓價由約427.6萬元至約671.9萬元。由於銀碼較細，吸引大批年輕買家捧場，據美聯物業的數據，年輕客人佔整體買家的比例多達七成。
二手市場方面，近來的成交中，有不少是上車或首置人士的置業個案，不少也於極短的時間入市，部分買家遇上業主反價，仍堅持追價入市，如屯門市廣場8座中層B室，實用面積392平方呎，單位無樓睇，業主原叫價550萬元，反價10萬元，但仍獲上車客以560萬元承接，折合實用呎價14,286元。
其中樓價較低水、而且上車屋苑林立的屯門區，一向是上車人士的置業天堂。據祥益地產的數據，5月屯門主要二手屋苑成交量約300宗，當中約65%屬上車客置業的成交個案，可見上車人士成最近樓市的重要購買力。
首置客Vs上車客
為協助首次置業人士上車，特首林鄭月娥2019年在《施政報告》公布，放寬香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限，可申請最高九成按貸的樓價上限，由現時400萬元提升至800萬元；可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元。顧名思義，上車客的意思是指第一次置業的人士，他們從未擁有過物業，首次買樓而物業是作自住用途者。
至於「首置客」的定義，就是在簽署買賣合約時，未持有香港住宅物業的永久居民，也可稱為首置人士，而非從來沒有物業的人。如果買家採用「先賣後買」方式入市，於舊居成功在批出按保前簽署轉讓契約，也被銀行及按保公司視為「首置客」。再舉個例子，即使是一個在市場中有多次買賣紀錄的資深投資者，他打算購入一個物業，如他在簽約時並無持有香港住宅，仍可視為首置人士，並可以繳付較低的從價印花稅。
轉載自: 《iMONEY智富雜誌》
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