加按套現 鎖定樓價升幅

　　上次提到，樓價不斷上升，對於持有自住物業的人來說，也許只是紙上富貴。如果要賺錢，最直接的方法當然是賣掉物業，但這樣做的最大風險，就是樓價再升；然後再要冒租樓的風險（加租或迫遷）。

　

　　我跟姊妹Jennifer談到這個問題時，我告訴她，一個折衷方法是將自己的物業加按。

　

　　「這個做法的好處是萬一樓價再升，妳仍然很高興，因為妳還擁有物業。如果升得多，妳甚至可以再加按！另外，妳也不用搬屋，免卻很多搬遷的開支，而且，如果是沽樓的話，妳還可能要付一些行政開支，例如印花稅和經紀佣金，轉按只需付律師費，但現在一般還有現金回贈，可以抵銷律師費支出。」

　

　　「我聽過這種做法，但我想問一下，萬一樓價下跌又如何？」

 　

　　「萬一樓價下跌，其實等於妳在高位鎖定了利潤，某程度是好事。自住物業的樓價下跌，對妳的實質影響不大。妳反而可以利用套現得來的資金，趁樓價下跌再買一個細單位。如果該筆錢足夠付首期，而又成功租出，足夠償還每月按揭兼加按的利息，該物業就是無本生利了。當該物業供滿時，妳便正式多了一個資產！」

　

　　「但加按套現，始終多付了利息呢！」

　

(資料圖片)

　

　　「是的，但這幾年的利息成本簡直微不足道。去年新冠肺炎疫情之後，各國都採取量化寛鬆的貨幣政策，簡單來說就是印銀紙出來買債，令到銀行水浸，所以利息又再低至似有還無。如果新造按揭的息率，現在只是1.4%加一個月HIBOR（銀行同業拆息），但最新的一個月HIBOR跌穿了0.1%也。因此，只要找到一些2%回報的低風險投資工具，已經穩坐釣魚船了。」

　

　　「嗯，妳的意思是，低風險投資工具的利息回報高於我的貸款利息，就可以賺到息差？」

　

　　「正是，所謂『息差』是力量！如果妳套現的金額較大，可以買一些債券，金額不太多，也可以考慮一些派息基金，甚至買少許收息股也可以。」

　

　　「但這樣做有甚麼風險？」

　

　　「問得好，妳的風險是利息成本會否增加，以及妳買入的那個資產會否跌價，以及該資產給妳的回報，會否持續高於妳的利息成本！」

　

　　「未來幾年都確認是低息周期，我要付的2%利息成本應該較有保證，對嗎？」

　

　　「對的！至於妳買入的資產會否跌價，這就很難說。但如果妳買優質的債券，例如政府發行的通脹掛勾債券，又或者銀色債券，這個風險就極低。即使是一些企業債券，如果信貸質素高，風險也是極低的。如果買收息股，風險稍高一些，但另一邊廂，也有可能升值呢！」

　

　　「明白，妳的提議也可以考慮，但我要再想清楚，有問題再向妳請教。」

　

　　「沒問題！」

　

　　作者電郵：tong_lydia223@yahoo.com.au

 

 

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