回顧香港地產30年

　　今年是《經濟通》30周年，我的大兒子也剛好30歲了，這個人生最重要的30年，回憶起來的確令人百感交集，感慨不已！
　
1994至2004年：極盛轉為極衰
　
　　1994年，是筆者經營的祥益地產剛創業的幾年後，幸運能在屯門一隅偏安，立下信譽，步伐也企穩的時候，卻要面對全港性的大地產代理開始紛紛進入區內，由面對地區性競爭的經營模式，改變為面對全港性的競爭手段：充滿規模效應，包括人海戰術、挖角戰！以及不惜工本的劈佣搶生意！
　
　　1994年是樓市走向更暢旺的年代，地產代理可謂經歷百家爭鳴的春秋戰國時代！中原地產在1996年推出官方網站，那時代公司網站仍未普及化，大公司都強調用千萬資金去開啟這場新媒體之戰！
　
　　1997年香港住宅的成交量日益增加到全年約17萬宗的高峰，地產代理人數也進一步增加至歷史高位，操守受到社會重視，地產發牌制度開始醞釀！

香港在1997年回歸祖國，而這年亦是地產最火紅時期。(AP)

　
　　1997年也是香港回歸的大日子，即是香港地產的最高峰火紅年代，人們紛紛要求政府多拍賣土地，政府更承諾追求每年八萬五的海量住宅供應！
　
　　但1998年亞洲金融風暴的來臨，令樓市包括樓價戲劇性走向崩潰！一直去到2003年，樓價比高峰時跌了超過六成，成交量最低跌到一年只有6.5萬宗左右！10年間香港地產已面目全非了！
　
　　香港房地產是重要和成熟的市場，這樣的市場通常都會有業界的巨無霸甚至壟斷者，筆者認為2000年前的地產代理曾被寡頭壟斷！所謂壟斷者，不是指業界霸主強大，而是指競爭行為令對手失去競爭空間！1998至2004年這段時間，我們反而採以患為利來爭取前進的機會！
　
　　我輩中小型代理行這段時間是全力發展網上聯盟和商會團結！將19區的地方代理行聚在一起，與不同科技供應商合作（包括全港第二個網上查盤引擎、網上地圖和網上睇樓等等），掌握了上網由貴族走向平民化的契機！爭取了我們的成長空間！
　
2004至2014年：經濟復甦增長下的土地供應短缺
　
　　2004至2014年的時期，香港樓市的大格局是奇妙地進入復甦和興旺期，但是我們的土地供應卻嚴重不足！

香港經濟復甦，發展商不斷覓地起樓，亦帶旺了代理業。(Shutterstock)

　
　　在此大局下，代理業亦在大集團的人海舖海戰爭下難以發展，除了人手被扯乾外，惡性挖角戰下亦產生劣幣驅良幣的情況，大行的盈利難以進一步突破，大行在相互增兵下愈來愈難增加市場佔有率！筆者經營的祥益地產在這個階段決定放棄規模上的追求，改為爭取「人人開到單」，將代理業的經營模式加重在研究市場和優化資金鏈的運用上，這些優點可以優化投資上的能力，同時加強對客戶的服務！
　
　　尤其在2006年之後，筆者集中在本區經營為先，但資產投資的原則是：不在代理生意的經營區域下注！本身居住或投資的區域主要在九龍站，避開了與客戶的利益衝突之外，也去追求市場新常態的分析！本區經營雖然並非有很高的盈利，但有非常穩定的收入，足以支持比以前大得多的投資份額！事業發展總算能夠前進！
　
　　2004至2014年，在香港樓價日旺之下，政府全面推出了樓市辣招，有關招數只能作短暫冷卻作用，長遠來說反而因增大換樓成本令轉流率更慢，市場因此少了供應！樓價只好不斷輾轉向上！
　
2014至2024年：香港樓市在中美金融戰互動下運作
　
　　這段時間，美國不斷貪婪地無限量化貨幣！
　
　　中國，當然包括香港，最初用不斷主動去泡沫的策略去迎戰，以樓市辣招等方法不斷調整市場，前期在每次調整之後價格都會再上，美元量化貨幣嚴重，泡沫就積聚愈多，最後引來中國冗長的宏調政策，去抵銷西方無限量化的副作用！

美國推行量化寬鬆貨幣政策，使環球出現資產泡沫。(iStock)

　
　　到了執筆的時候，中國包括香港奇蹟地在美國無限量化下創造了低通脹！資金在市場不斷調整下，結果積聚在銀行體系，中國的M2（301萬億元人民幣）早已比美國和日本相加的M2還要多！香港的M3亦突破了17萬億港元，遠高於借貸量！中國大量保留實力，股票市值遠低於實質價值和盈利能力！這個歷史從未出現過的特性，是否將會在大局東升西降的過程中作出戲劇性「劇情」？
　
　　多年疫情下，各國難免有互相封關的情況，在完全開放通關之後，大家都發覺許多行業的經營模式已面目全非！市場正激烈地改朝換代，在新陳代謝下，許多舊模式的生意被淘汰出局，嶄新的模式亦有不少冒起中。為配合疫情，令到市場內傷，最後各銀行也掀起了補倉潮，使本來借貸額不高的公司和投資者，竟然面對深度補倉潮，令市場異常呆滯！
　
　　現在的確是很奇異的年代，當現實中發展商和很多富豪的商業信貸利息是6、7厘時，小市民買樓的樓宇按揭利率只是4厘多一點！
　
　　也奇異地被很多人忽略了的是，低通脹令到很多投資產品容易有正獲利，而聯繫匯率令香港定期存款得到高於通脹的息口回報（許多銀行都是買美債產品去支付定期存戶的高息，賺取港元無匯率風險的回報），以上做法幾乎等同向全港所有市民派錢，港人的財富其實是獲得可觀增長！
　
　　地產代理業方面，經過這幾年的市場萎縮，大行的人海舖海戰術算是吃盡了苦頭，除了因為成交減少致出現僧多粥少外，人海戰術引起的從業員水準下降，令大行比以前更容易出現赤字！這等同使我輩講究員工競爭力的中型行得到相對正常的競爭環境！
　
　　當然，中小型行可能會比較容易適應大潮流的改變，但中小型行並沒有改朝換代的能力，時代和歷史正等待新一代的經營模式去為我們帶來新的代理業局面！

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