2017-11-03
置業主導房策 善用公屋資源助上車
近日，特首林鄭月娥在專訪中談及以「置業為主導」的房屋政策理念。其中，報載林太認為80萬伙公屋「已足夠」，引起不少社會爭議，指控政府「逼人上車」。但正如特首周二澄清，以目前輪候人數和時間，出租公屋當然並不足夠。但隨著置業階梯改善，公屋單位又有一定流轉性，便應透過出售公營房屋來滿足置業需要。其實林太最為人樂道肯定是她工作極為上心及投入的扶貧工作，無論如何她都不會對港人——尤其對基層市民存任何壞心，她怎可能提出令劏房戶輪候公屋時間更長的政策呢？
回歸後，當樓價日日創新高時，時任特首董建華提出把香港置業率由當時的46%，在10年間即2007年提升至70%，全港拍案叫絕，人人支持，可惜後來無以為繼，置業率最高曾見54%便徐徐回落，到今天只有50%，20年來幾乎原地踏步。今天樓價持續上升，林太提出置業主導的方向，卻不知是否多了政治噪音，蓋過政策利民的主體部分。其實，以未來5至10年香港經濟的大好形勢，將會令全民就業及加薪之外，也是千載難逢的黃金機會，可以透過提升置業率來令更多港人分享經濟增長的資產增值成果，絕對百利而無一害！
沒有資產單靠工資 貧富差距拉闊
正如法國經濟學家皮凱提（Thomas Piketty）的暢銷著作《二十一世紀資本論》，其核心論點正是，過去250年，資產回報率持續高於收入的增長，導致財富不均像雪球般愈滾愈大。說白一點，擁有資產（例如物業）的人，只要整體經濟向好，他的資產就會不分晝夜地替他賺錢。相反，沒有資產只能夠透過工作賺取工資。當工資增長長期落後資產價格升幅，貧富差距自然愈拉愈闊。
不過，打個比方，香港的經濟繁榮，除了在半山置業、在中環上班的銀行大班外，租住公屋、在餐廳工作的大廚和清潔工，都有份貢獻。既然如此，為何整體經濟發展紅利，只有置業的人才能分享？惟有讓更多港人有機會置業，才能讓大廚和大班，同樣受惠！
展望未來，香港經濟受惠於兩鼓極強助力︰短期而言，金融海嘯至今已接近10年，環球經濟已進入「中期復甦」（mid-cycle recovery）階段。中長期來說，中國國家主席習近平在十九大的發言，為中國未來30年發展訂出藍圖。假設中、美經濟按照過去10年的趨勢增長，到2021年，中國便會以名義GDP計超越美國，成為全球最大經濟體！到2035年，中國經濟更可能會是美國的2倍！
以上數字說明，香港不但可坐祖國結構性增長的順風車，亦同時受惠於環球經濟周期性復甦的支持，勢將迎來更多商機、錢財、人才。持續低息環境加上高增長期，客觀而言，未來5年不論市民收入和樓價，向上比下跌的機會大得多。但隨着著香港經濟欣欣向榮，由資產不均帶來的貧富懸殊亦勢必更加嚴峻！若社會共識是我們應致力縮窄貧富差距，而這差距的最大根源又是物業的話，那麼大幅提升置業率，正是為香港建立一個透過物業升值達至均富的機制。
大幅提高置業比例 化解社會分化
否則的話，今天已可預期，當樓價、租金繼續上揚，香港只有一半有樓的人會笑逐顏開，而另一半要交租、等上車的卻只會感到無比沮喪，「仇富」、「官商勾結」等的指控和情緒亦會隨之而來，徒添社會分化。今天我們可以選擇，對此視而不見，也可以積極透過協助市民置業，轉危為機。
筆者近日和一位國際貨幣基金會（IMF）前高層交流，他表示其計量經濟模型（econometric model）發現，香港的經濟增長長期低於「潛在水平」（potential growth）。筆者認為，部分原因是香港的置業率較其他經濟體為低，一般家庭未能完全受惠於樓價上升的財富效應。大部分發達經濟體置業率都在70%左右（如英、美都是約64%、歐盟是70%、新加坡更是90%）。事實上，中國的置業率高達9成，由此帶來對消費的刺激，相信對建成小康社會不可或缺。
若香港要追上至7成置業率，則要把置業率提升40%，等於增加50萬戶業主。綠置居固然是重要而正確的第一步，但每年新建綠置居單位有限，更有效快捷的方法，是重推「租者置其屋」（租置）計劃，讓有意置業的公屋居民有「上車」機會。再者，撇除行政成本，出售公屋不但不用花錢，還可收回公屋的建築成本，帶來收入。這也不是逼人置業，只是為市民提供一個自由選擇。
上述的經濟好景也必定會對本港的租金構成上升壓力。觀乎過去10年香港的造地（較之前10年下跌9成）和建屋（較之前10年下跌6成）速度的往績，未來幾年的情況實在極度令人擔憂！因此，要解燃眉之急不可能單靠新供應的「流量」（flow），還必需要靠現單位的「存量」（stock）。因此，筆者認為評論都聚焦公屋「已足夠」三字，但其實真正關鍵的三字應是公屋的「流轉性」。
「綠置居」和租置計劃便可善用存量，提升流轉性︰
1.減少公屋及劏房需求︰購入單位後，住戶不用怕成為富戶而把新婚的兒子和媳婦「趕走」，令負擔不起私樓的他們被迫加入公屋輪候冊，甚至租住劏房，從源頭減少公屋及劏房的需求。這樣當然會住得擠迫一點，但在私人單位，這情況已發生10年，相信這種「兩代同堂」的情況已經早已出現。
例如，近日房協開售資助單位，一位接受電視訪問的準買家是現居於公屋的媽媽，她表示是為了20多歲的兒子買樓。因為他找到工作後收入會令其家庭成為富戶，惟有分戶。若這家庭能購入自己的公屋單位，便不會出現這問題。若公屋的長者們可和子女一起居住，對推動「居家安老」的政策，也有好處。
增加現有公屋流動 紓緩劏房問題
2.騰出公屋單位︰2017年首兩季有2.2萬宗公屋刪除戶籍個案，其中7,000宗是由於成員離世，即空出一個房間。如政策容許住戶把房間出租，多了收入又多個伴，正是分租房間的潛在供應，可為數以千計的劏房戶提供適切居所。長期在前線跟進房屋政策的專家、前議員李永達最近也在電視節目中說，有青衣長安邨的街坊跟他提到，當年透過租置計劃購入單位，如今不用交租之餘，若非補價問題，他退休後能搬回內地養老，同時把長安邨的單位出租，大可支持其退休生活。如此一來騰出的就是一個單位了！
5年前，筆者和「香港黃金五十」的同事，曾協助社區組織協會（SoCO）第一次舉辦關於劏房的影展，主題為「家有幾米」；到去年，SoCO以「侷住」為題，再次舉辦同系列展覽，希望喚起社會對不適切居所的關注。令人感嘆的是，縱然SoCO如此努力，但劏房數目還是由2011年的3.2萬個，大增1.8倍到2015年的8.8萬個！無論是為善用單位存量為劏房問題提供喘息空間，還是為紓緩資產不均的貧富懸殊問題，透過公營房屋包括「綠置居」和租置計劃提升置業比率，都對市民百利無一害、令大眾都受惠的政策！
轉載自: 晴報
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