2017-10-06

勿再以「泡沫」作藉口加大供應助上車

　　近日，金管局發表半年報告，明言關注樓市內似乎日漸普遍的「家庭融資渠道」-正是坊間口中慣用的「上車靠父幹」，即年輕一代要靠父母資助首期才有能力置業。筆者高興金管局意識到問題的存在，但可惜當局的「斷症」似乎仍認為樓市是個泡沫，是曇花一現的小陽春，稍微衝擊便會爆破，多次強調「住宅物業市場前景極不明朗」。

　　這種已沿用8年但沒充分數據支持的比喻，輕視（trivialise）因果關係，尤其是漠視剛性需求的力量及土地嚴重不足的程度，所以仍以為只要用些需求手段便可解決問題。

　　所有資產也可短時間內上升或下跌，如美元今年內、沒甚麼戲劇性泡沫爆破兌歐元便貶值近15％。但要衡量是否泡沫，有三個因素︰⑴槓桿比率（gearing），即買家的借貸程度；⑵持貨時間，即買家是打算「短炒」還是長線持有；⑶利差（carry），即租金收入是否高於按揭供款。

　　首先，連金管局的半年報告（第52頁）也指出「新批出按揭的平均按揭成數降至今年7月份的48％，而供款與入息比率亦降至34％」；加上2016年已完成按揭供款的自置物業家庭有80萬個，佔總數三分之二。換言之，不論是整體市場還是新進場的買家，借貸都相當小。

基本因素穩定難以衝擊樓市

　　第二點，持貨不足3年的住宅成交，早於2010年起急跌，由3.6萬宗降至2016年的523宗，佔總成交只有2％，證明炒賣已絕跡，買樓的都是有實際需要、長期持有的用家。

　　最後，最新住宅物業租金回報率仍維持在2.5-3％左右，比按揭利率約2％為高，保持「正利差」（positive carry）。

　　金管局指「有些年輕置業人士的資金，部分來自父母的物業加按」，一旦樓市逆轉，會衝擊有關家庭。筆者和金管局一樣，並不掌握實際上這類物業成交量。但合理地推斷，已完成按揭的業主父母年紀亦不小（嬰兒潮一代普遍較遲置業）；筆者也與前線的資深地產研究員交流過，似乎港人「財來自有方」，不用把現有物業加按亦可資助子女上車！

　　筆者對這個發現並不驚訝。正如本欄曾述，早年的移民潮後，大量港人在海外（如美、加、澳）置業，這些物業的價格一樣受惠環球量寬而急升；同樣地，隨著香港經濟起飛，過去幾十年賺到錢的港人若投資了國內大城市的物業（如北京、上海、深圳），樓價升幅亦會大幅跑贏香港！

　　若同樣由1996年起計，過去20年香港樓價上升了41％，而美國、加拿大、澳洲則分別升了1倍、2倍、及3倍！而上海和北京的樓價更升了8倍和6倍！若這些港人近年決定將部分資產回流香港，並資助子女上車，他們大可沽出海外物業獲利而為之，毋須「透支」現存香港樓價的升幅。

出售海外物業足夠資助子女

　　筆者也曾說，「人到中年」的城市，物業需求比年輕時更高︰本來居於太古城1,000呎單位的一家四口，今天樓已供完，夫婦可沽出大單位，換細單位自住，並同時幫子女二人，每人全費買一間250呎開放式新盤。如此「一變三」的換樓需求，甚至不需額外借貸便可完成！若政府及港人連有多少海外擁有物業都不掌握，又何以判斷是否「泡沫」呢？

　　以上兩種資助子女置業的模式，前者不需把本港物業加按，後者連額外按揭也不用。金管局一味指樓市過熱，以為只要提高首期要求，樓價泡沫自會爆破，結果這種「非常時期的非常手段」持續8年！筆者已曾舉例，同樣買個900萬元的單位，年薪百萬、有200萬積蓄的人，反而會輸給年薪50萬、但父母卻有能力資助450萬首期的人！把置業機會天秤，極不公平地傾斜向本身已有資產的家庭的，不是別人，正是金管局的首期要求！

　　當然，金管局指它是為了銀行體系安全著想。但金融穩定只是社會穩定的其中一小部分。當能否置業不再是讀書、工作有多出色，而只是取決於你的爸爸、日後更可能是爺爺是否有樓，如此不公的社會狀況，人心如何安穩？結果，為了控制按揭市場的風險，反而為社會製造了更多、更大的風險。

　　若我們面對客觀現實，自會明白面對剛性需求，唯一出路就是凝聚社會共識，千管齊下增加土地供應！但近日成立的土地供應專責小組讓社會重新討論《2030+》的土地供需數字時，卻發現連政府的長遠土地規劃策略，似乎都沒有理解問題的嚴重性和迫切性︰例如完全沒有提出「增加人均居住面積」的目標，代表30年後我們會和今天住得一樣擠迫！

控制按揭風險製造更大矛盾

　　一切客觀數據都表明，現時香港老、中、青三代所享的安穩生活已過臨界點。要力挽狂瀾，我們必須大刀闊斧地進行改革。本來，解決資產分布不均相當困難，因為與收入不均不同，即使向富人徵收重稅，沒有資產的人還是沒有資產。因此，筆者十分支持近日有報道指，即將推出的港人首置上車盤，會採取「鎖定補價」的安排。舉例說，市值500萬的首置盤，合資格家庭以300萬購入，餘下的200萬不會像今天的居屋一樣，隨市價改變而浮動，而是鎖定在購入當天的200萬，在10年禁售期過後，補回200萬便可在自由市場交易。講到底，香港最寶貴的資產就是土地，沒有方法比經土地注入財富去扭轉資產市場的不均來得直接。

　　當然有人會批評，這是雙重福利︰因為這些家庭在購買單位時已獲折扣，不應再獲升值的利潤。但筆者想提醒，第一，10年禁售期過後，有關家庭還是要把首置盤的全部市價（即500萬）付清才能在自由市場交易。從這角度，除利息外，政府根本沒補貼，還是把當日的500萬元市價全數收回。第二，香港樓價上升，都是歸因全香港人都有份貢獻的經濟繁榮。那為甚麼經濟紅利，只累積於有樓的人身上？

　　尤其是，今天的香港置業率只有約50％，即有一半的家庭無法享受土地升值的好處。今天回首，相信沒有人會反對首任特首董先生提出在十年內達至7成置業率的目標，令香港變成大家共同擁有的社會。可惜，不單我們的置業率最高只增至約54％便回落；甚至到過去幾年，我們還在賣董先生任內造的土地！現在報載的新方案，固然是代表新特首林太的開明管治新風，是幫助港人上車的第一步；若有關方案行得通，筆者認為應採取港大王于漸教授領導團結香港基金的研究倡議，把鎖定補價擴展至現時的居屋和綠置居，讓更多基層家庭能透過土地升值，分享經濟繁榮成果。