今年1月初，看見一則新聞，內容值得討論。中國恒大（03333）就抵押旗下灣仔恒大中心提出120億元貸融資的推介文件，顯示物業估值最高達225億元，較2015年向華置購入時（117億元）升值超過九成。

　

　　貸融資的推介文件內指出，估值於三年間之所以得到大幅提升，主因當區辦公樓將出現供求失衡，例如長實旗下和記大廈重建、恒地旗下美利道停車場重建、金鐘廊重建等，令未來三至四年中環、金鐘、灣仔甲級商廈供應有限，加上灣仔政府大樓搬遷，中環稀缺的新商業用地及可購買的辦公樓，以及金鐘、灣仔附近中資機構成群，將形成新商業區等。

　

　　其實以上這些都不是重點，重點是新租約，原來恒大與華置都租用該商廈，它們都先取消現有租約，今年生效的新租約，恒大及華置目前租用該廈之地方，分別加租3倍及6成多。此舉令恒大中心2019年預測租金收入，由去年不足兩億元，大幅增加8成至3.62億元。按預計租金回報率4厘計算，估值自然水漲船高。

　

　　報導時編者用了很多資料去比較，包括附近辦公室租金增幅及甲級商廈估值等數據，以顯示恒大中心的租金加幅並不尋常。我認為「認真便輸了」，明知這是財技，何需認真呢？只不過連修飾一下也沒有，若透過不用公開數字的子公司去加大租金的話，這會令人舒服得多。

　

　　這樣的財技令人驚嘆，令我想起多年前從朋友聽來的小故事。話說一些投資者夾錢買入一些樓上舖，然後提升租值與估值再賣出，簡單易明。最有趣的地方是他們並沒有做甚麼實質動作去提升租值，只是自製一些租約，自己租給自己，把租金大幅提升，從而令估值有所支持。當然，當新買家買入舖位後，「租戶」立即退租，所有價值會打回原形。

　

　　另外，也令我想起一些外地樓陷阱，近期時興「租金保證」，例如保證業主持續3年有8厘回報。說到底，這個「包租」成本只是24%，若因此把該外地樓賣貴5成甚至1倍，這些「包租」成本根本不算甚麼。若三年後才發現無租客，無現金流，這算是不幸中之大幸了，因為聽聞不少「包租」外地樓花項目爛尾，那就更得不償失。

　

　　上市公司就更多財技可以玩，兩家上市公司進行物業買賣，賣家出售物業有溢價，買家覺得貴，如何兩全其美呢？只要買賣雙方聯手於交易後抬高租值，買家有機會以高估值作財技，自然不覺得貴吧。

　

　　買賣雙方有協議地合作，把物業估值抬高了，可以用來發債或抵押貸款，若因公平值變化入帳能增加盈利，造大盈利以支持股價更化算。因此，買家不介意以高溢價買入物業，賣家的「售後服務」亦是有限數（例如以高市價6成去交一年租），一下子「create money out of the thin air」，誰來埋單呢？

　

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