18/09/2013
晴報:陸東 「未來兩年樓價跌五成」
樓價如火箭般直升。本報與《經濟日報》和《iMoney》雜誌昨晚主辦地產講座探討樓市去向,不少業內人士紛紛看淡後市;向來是「樓市好友」陸東則預發警號,料未來兩年跌五成。另外,長實主席李嘉誠出席傳媒飯局時亦指,辣招負面影響將在明年浮現。
陸東
樓市何去何從令人關注,講座現場氣氛熱烈,聽眾發問接續不斷,盼專家解開心中疑問。(冼偉倫攝)
Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東對預測樓市一向料市如神。今年初,他認為樓市投資價值將不及股市,在四月接受《iMoney》訪問時指,樓價已瀕港人能夠負擔邊緣。在六月,他稱樓市已見頂,上月更發出驚世預言:「樓價毫無疑問下跌風險比上升風險高千億萬倍,未來24個月起碼穩步向下,這次樓價『閒閒地』要跌一半。」
未來息口只有升
昨晚陸東以五點論述樓價下跌原因。首先,根據差餉物業估價署數據,以五百多呎單位為例,現時市民供款比例創2003年後新高,「雖然1997年達140%(供款比例),但利息正常,現在是極之不正常」,樓價已拋離家庭收入。
其次,面對美國十年期國債孳息率創近兩年新高,他認為政府及中央有能力影響短期利息走勢,卻無法控制長期息率:「美元絕對有好大影響力,現在息口接近零,未來只有升。」他稱未來兩年香港的資金流走機會很大,加上銀行利潤極度微薄,估計香港會早於美國加息。
失業率將上揚
另本港現時有390萬勞動人口,陸東表示,三大經濟支柱包括金融、貿易及零售業已逐漸步入「黃昏」,失業率將上升。貿發局資料顯示,2012年港人消費總值佔整體一半,其餘為遊客,當中75%是內地人,他指現時內地人人均消費額已下滑,2012年是負2%:「香港不再是購物天堂,內地人現時會選擇直接到巴黎買名牌。」
陸東續指,本港90年至03年每年住宅單位供應2.7萬個,04年至今年僅1.3萬個;現時發展商已加快賣樓,甚至創14年新高,單位供應將有增無減。
辣招增交易成本
最後陸東引數據稱,85至97年港人居住面積為64.5至89.1平方米;00至11年維持在93.7至97.7平方米,「樓價不斷升,但入息不升,市民無法住得好。」
「梁振英上台後稱房屋是重中之重,但上台後卻做盡一切令人無法上車的事。」陸東解釋,沒有一個國家或城市,完全只因外來資金令樓價升,認為內地投資者在高峰期僅佔整體市場的12%,絕非決定性因素。他認為政府為挽救弱勢表現,絕對不會撤招;辣招遏市後,增加交易成本,樓市成交量驟減,增加樓市下跌風險。
李嘉誠:辣招負面影響明年浮現
近日本港各界十分關注樓市未來走勢,而港府近月一再強調不撤「辣招」。長實主席李嘉誠昨日現身傳媒飯局亦指,辣招帶來的負面影響會在明年出現,但由於已有太多人討論,故不想作出評論。
李嘉誠表示:「香港樓市由政府主導,不是由地產商決定」,且不排除本港樓市存在政策風險。他稱,地產項目的發展周期長達四至五年,期間可能出現各種變化,故難以估計樓價。他贊成政府大量興建公屋;至於居屋,因價錢較平,故應建細單位。
梁振英重申不撤招
縱使爭議不絕,特首梁振英昨在行政會議前重申,會堅持調控樓市的「辣招」,現階段亦無意為雙辣招「減辣」。他表示,樓市上升會影響市民負擔能力,以至金融體系安全性,在過去一段時間如果政府不堅持「辣招」,樓市可能如股市一樣急升,這對市民沒有好處,故會繼續爭取立法會議員支持政府推行調控樓市措施。
陳永棋:王光亞對港經濟有信心
另外,香港友好協會訪京團昨與港澳辦主任王光亞會面。代表團成員之一、全國政協常委陳永棋會後指,代表團向王光亞反映近期香港經濟情況,包括房地產市場出現波動,短期可能會向下,但對香港經濟及前途仍有信心;陳引述王光亞指同意這個看法,並希望港人團結,做多點事,搞好經濟民生,且謂香港是經濟城市,不是鬥爭城市。
(本報記者:謝雅寶)
轉載自晴報
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