今時投資界的共識是2023年會有經濟衰退。《彭博》在《2023年經濟展望》特刊中，訪問了幾十名經濟學家及銀行行長，有七成認為即將衰退，這較11月時相同調查的62.5%更多了。

　　他們的觀點以12個量化指標，包括:3年和10年的美債孳息率、美國GDP增長、美國進出口貿易逆差等來預測2023年的經濟狀況。12個指標中，有8個預示了2023年經濟衰退，例如10年期美債孳息曲綫出現「倒掛」。這個指標在過去預測衰退，準確率高達9成。過去50年，成功預測8次經濟衰退。

美樓市數據不妙

　　中外歐美歷次衰退都跟樓房泡沫有關，專做美國房地產市場數據分析及解決方案的「黑武士」(Black Knight, Inc)指出，12月初全美有27萬戶家庭淪為負資產，即物業市價低於貸款餘額市場，港人對「抬錢贖身」這情況並不陌生。「黑武士」又指出，2022年美國業主買樓首期平均只有樓價的6%，首期少，甚至是零首期置業。美國業主普遍付少於10%的首期，一旦樓價跌便大受影響。他們之前買貴樓，未來20至30年涉及差價便動輒以幾十萬至百萬美元計，加上首付少，樓債負擔大，如供款人劈炮，貸款的銀行、金融機構會有危機不？

（istock）

　　美國抵押貸款銀行協會(MBA)數據顯示，房貸違約率(Housing Default Rate)曾一度飈升，那是美儲局不斷加息令樓市跌所致（圖一、二），加上若供樓者不幸失業，怎供？違約率怎會不高？「黑武士」也以另一個經濟指標早期按揭貸款違約(Early Payment Default, EPD)指情況不妙。EPD即買樓首年拖欠了6個月供款，或是已違約的按揭貸款。

　　數據顯示，今年EPD水平較疫前2018年升了1.5倍。愈來愈多供樓者提早至首年6個月內拖數、走數，而不是像之前般，至買樓後幾年才出現。現在EPD比2008年EPD高出25%！美國樓價大跌，受最大打擊的是低收入置業者及首次置業者，加上份工不穩陣，這家庭經濟打擊最大（圖三）。

美儲局政策有變？

　　2022年共加了7次息，自6月份起加快步伐，連續4次加了四分三厘，「連續」是關鍵，影響最大。12月雖加息半厘，但美儲局明言不管通脹是7%或8%，而是要看6個月後通脹才再檢視。那是因為市場反應有滯後，即通脹或物價水平甚麼時候才影響民眾及一般消費者，而市場反應需要3至6個月時間。

　　2022年上半年，當美儲局宣布加息時，物價反而上漲，6月份通脹水平便高達9%；加息後，10月和11月看到通脹已降到8%以下。加息要到約6個月後，11月、12月份的CPI水平才反映出來，成效初見。如果美儲局希望通脹維持2%、3%，就要加多一、兩次息，那就要約4至6個月後，即2023年中，物價和樓價才有望穩定下來。

　　因此，市場推斷未來幾個月後美儲局停止加息；其後6個月，或會出現過去3年中，資產及估值的最低點。換言之，要到2023年底至2024年中，美樓市才見曙光，美經濟才可甩難。

(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)