樓市升不停！上周我跟一位內地客去馬鞍山睇樓，地產代理告訴我，最近成交了一個500多呎的細單位，平均呎價近9,000元一呎。我的天，這是馬鞍山呀！

　　梁振英上台之前，我們很多姊妹談到樓市，都認為以他的「往績」，未來樓市一定會下跌。誰知，他上台只有100天左右，樓價至少升了一至兩成。有樓在手的姊妹當然開心，但等著上車的姊妹就閉翳了！

　　對於樓市這個問題，我覺得很有趣。手上未有物業的年輕姊妹總是問我，現在應該買樓嗎？但一些已經有物業在手的姊妹則問我，現在應該趁高沽樓嗎？

　　如果要回應這兩個問題，我只可以這樣說：「如果妳因為有實際需要，而買樓自住，而妳又負擔得起，那就去買吧！」原因是，買樓並非純粹的投資，它還有實用價值（Used Value）。

　　妳買的價錢就算再高，都是用來自住。再者，如果妳喜歡那個單位，以至附近的環境，甚至隔離鄰舍，那種價值也是不可以用金錢來衡量的！

　　至於另一個極端的問題，就是如果有樓在手，現在是否應該沽出手上的物業，套現兼先賺一大筆，然後再等樓價下跌之後再買回？同樣道理，如果妳這個是自住物業，妳又喜歡它的話，那種價值也不是帳面值那麼簡單。

　　更重要的是，這樣等於冒另一個風險，就是樓價再升的風險！又或者，即使不再升，但樓價不跌，那麼，幾年後妳會再買物業嗎？

　　因此，我倒會建議姊妹們另一個做法，就是把自己的物業加按套現。這個做法的好處是萬一樓價再升，妳仍然很高興，因為妳還擁有物業，再者，妳甚至可以再加按！

　　另外，妳也不用搬屋，免卻了很多搬遷的開支，而且，如果是沽樓的話，妳還可能要付另一些行政上的開支呢，例如印花稅和經紀佣金等！

　　好了，萬一樓價真的下跌，如果該物業是自住的話，其實對妳的實質影響根本不大。妳反而可以利用套現得來的資金，趁樓價跌了再買另一個較細的單位！如果該筆錢足夠付首期，而又成功租出，足夠償還每月按揭的話，該物業就是無本生利了。當該物業供滿時，妳便正式多了一個資產！

　　但在等待樓價下跌時，妳可以將該筆錢做甚麼呢？因為如果妳加按了，妳是有利息成本的，只不過，這幾年的利息成本簡直微不足道（如果新造按揭的息率，大約2厘多一點），因此，只要你能夠找到一些2-3%回報的投資工具，妳已經穩坐釣魚船了。

　　今時今日，我認為，市場上正好有個投資工具，可以滿足到大家在這方面的需要，那就是人民幣存款了。當妳把套現出來的錢，轉存人民幣，就算利息只有1厘，甚至更低，但計及人民幣每年的升幅，那就絕對有利可圖了！

　　作者電郵：tong_lydia223@yahoo.com.au