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18/01/2013

施政報告反映的樓市危與機

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  梁特首推出的施政報告,市民普遍反映正面,是一份有反映民意,亦有長短線全面發展計劃的藍圖,市民可透過閱讀這藍圖知道及了解自己的處境,可以為未來好好地去作一個踏實的計劃,掌握報告中顯示的「危」及「機」,好好去面對,便能趨吉避凶。

 

  顯然,從短期來說,我們不可能要求政府無中生有,在缺乏熟地的情況下增加供應。所以施政報告沒有太大的驚喜,看不到供應比之前有多大轉變,只見到政府有誠意去列出時間表,但推出的供應絕對滿足不到需求,恐怕連每年增加的需要數量也未必化解到,前特首的荒廢,顯然是不可補救的!

 

  那麼5年後是否能在供應上得到大的改善?對不起,我的看法是相反的。我一直在此說,增加供應其實也增加了建築成本上升的壓力。幾年後,香港進入了更大型的基建時期,政府由開發土地到開發市鎮,建築成本一定會大升,建築界進入「人力荒」。市鎮發展引起的價格上漲被很多人低估了,發展地皮只是以增加地面工程為主,但發展市鎮卻會衍生大量的地下建設,包括地下水道、也包括道路的建設!

 

  香港第一個長遠房屋政策是港英政府時期的十年計劃,這計劃最後沒有準時達標完成,原因不是當時政府沒有誠意,而是政府部門包括路政署也疲於奔命,最重要是建築成本上漲令到不斷超支!政府發展新市鎮,更將會與民間爭人才和技術,建築成本怎會不急升?

 

  香港是一個全民就業的社會,現在亦沒有外勞制度,建築工人從何來?自然要提高工資和待遇吸引人才加入建築界,引起的漣漪效應就是工資急升,最後香港會發覺自己是不可以應付到大型的基建,非靠外勞不可,但是各工黨亦不會容易就範。其實,限制外勞是為了保障本地工人,但工資上升一樣會令成本和價值急升,現實是,不是要不要,是如何分界線。個人認為,應該要為建築工人做一些統計和發展計劃,確保香港的工程能夠令香港的工人得到足夠的工作和工資之後,就應該劃分一些地帶,例如新市鎮的工程讓外勞加入,我認為現在就要計劃,否則到時做又會為時已晚。

 

  另外,發展商會如何推出樓花亦是變數。如果發展商急需出貨,便會有劈價情況出現,這樣一手樓佔整體成交的份量便會增加。當然,社會現在的處境是一個滯漲現象,整體成交量應該都是愈來愈少的,如果發展商劈價引起二手樓劈價,相信會製造3至6個月的成交較多,然後再逐步收縮。

 

  有人說梁政府傾斜於發展商是十分不公平的,因為我在這裏也撰文說過,其實梁政府上場4個月左右,香港地產霸權的優勢已經消失了大部分。而從施政報告所見,顯然政府和發展商的關係正在重建中,報告中有不少官商合作的項目,這是十分健康的。此外,政府也應借鑒商界的高效率及靈活性,以房協在市民心中的威信,綠悠雅苑不計地價也要$6510一呎,行政成本之高令人吃驚,所以新階段官商合作是最好的。但有趣的是,未來和政府合作緊密的發展商,是否為現在的最大既得利益者?還是利益會重新分配,由另一班發展商當時得令去執牛耳?

 

  最後,我認為金融發展不可忽視,現在樓市過份熾熱是因為股票市場近年也頻頻失利,不只令到很多人的老本大減,連強制性公積金也不能令市民得到滿意的回報。股票市場失利是因為,國際的莊家以歐美為主,他們的虛弱令市場不健康運作,市場需要新的莊家去主導,新霸主非中國莫屬,顯然內地正改革金融市場,而香港正正擔任了重要角色,中國只要表現合格便可以稱霸國際金融舞台,股票市場有健康運作,投資的資金便不會集中在房地產了,房地產的需求和上升壓力,可以隨時在幾個月內大幅下降。

 

  量化貨幣寬鬆政策之所以令資產價格上升,是因為錢多於貨,當可投資的貨增加時,市場便會急變,我認為在今年內會出現金融市場成為投資主導的新局面。當然,和過去數年一樣,香港人會持有愈來愈多的人民幣了。
 

 

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