前兩次提到，房協推出了一個人稱「富貴長者屋」的長者房屋項目雋悅，但這個項目的「招租」反應欠佳，用股票術語來表達是「認購不足」。

　　上次我分析過其中一個原因，那就是「租金」太貴。一來，現在樓價仍處於高位（至少在房協為這個項目定價時），二來，雋悅是一個沒有資助的項目，加上位處北角鬧市，租值想平也難。

　　但我自己分析，當中還有一個原因，那就是這類「長者屋」，設計上其實很像金融版的傳統年金，我自己形容，這是物業版的年金。

　　金融版的傳統年金是投保人在退休時一次過支付一筆錢予保險公司，然後投保人可以每月定期收到年金，直到百年歸老為止。

　　大家可以想像到，這種產品設計，如果長命就很著數了，但如果支取年金幾年之後就離世，整筆錢就會化為烏有，除非安排了最少支付10年的選項，即是萬一投保人在支取年金的10年內離世，保險公司也會繼續發放年金予指定的受益人，直到10年期結束為止。

　　這次雋悅的長者屋安排，也是承租人一筆過支付幾百萬的租住權費予房協，便可以獲得終身的租住權，但如果過早離世，整筆錢也幾乎化為烏有。根據安排，首兩年內離世或退租，可以退回八成租住權費，由第三至第十年間退租或離世，獲退的租住權費會按百分比遞減，直到第十年之後，便一律只退5%。

　　由此可見，租住這類長者屋，也是愈長命愈著數，如果只租了10年就過世是最蝕底的，因為這等於用雙倍租金，去租住雋悅了！

　　我已經在本欄分析過，傳統的年金在外國很流行，但在香港卻不受歡迎，直到「變種」的年金（不一定是一筆過支付，可以趁年輕時定期存入，最重要是，萬一早死，整筆錢也不會化為烏有，餘下未支取的年金會轉給受益人）推出了才為港人接受，最重要是中國人總想留一點資產予後人。如果有風險會損失部分，甚至大部分資產，我們總是不情願的，對嗎？

　　雋悅這類長者屋的設計，跟金融版的傳統年金很接近，因此，我相信，這類長者屋，尤其是沒有資助那種，註定是不受歡迎的了！

　　長者屋的設計，主要是想給予沒有物業的退休人士多一個居住的選擇，但如果你手上已經有一個已供滿的物業，你其實也不用擔心退休的問題，因為你可以為這個物業安排逆按揭。

　　不過，有趣的是，整體來說，就算逆按揭確實有很多好處，但推出幾年來同樣是不受歡迎，原因為何？下次再談。

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