站在紐約中央公園旁的一幢新建豪華公寓的落地窗前，五年前經紀曾經非常自信地說，這些公寓很好賣，全世界的富人都來買。兩年前他還剩下一點點這份信心，今天就沒有了。紐約的豪宅價格跌了，成交量跌了。倫敦也是這樣，新加坡也是這樣，迪拜也是這樣。

　　豪宅的最大購買源，一定是本國資金，而這個和該國的信貸周期、財富生成周期關聯密切。除此之外，海外資金的流向往往對高端房市的價格影響重大。美國進入了加息周期，金融業的花紅已經遠不如當年。

　　豪宅市況的搖擺因素，近年更多和海外資金流入連在一起。西方各國對俄羅斯入侵烏克蘭的制裁，使得俄羅斯流入美國的資金突然斷流。油價暴挫，打飛了中東投資。中國政府對資金跨境流動的嚴厲管制，也令大量資金無法出國，簽了合同的買家甚至因為資金匯出困難，而不得不違約。

　　在供應端，各國豪宅均面臨著供大於求的局面，而貨幣政策又開始或準備進入「正常化」狀態，流動性依然寬鬆，不過溫和地退出QE已經成為一個全球性的新趨勢。

　　從周期角度看，不少國家的房地產市場似乎已經進入牛市的尾聲。由於流動性仍然相對充裕，房市調整也會進進退退，不過由央行政策背書的流動性驅動的一輪強勁房價跳升應該已經成為過去，除了個別市場，此時並非買樓的最佳時機。

　　不過更長的歷史眼光看，世界各國在結構改革上基本都是裹足不前。缺少改革，便缺少可持續的生產力改善，所謂增長復甦不過是貨幣擴張製造出來的幻影。當經濟再次出現下滑時，估計各央行還會重蹈QE老路，極端政策可能變成逆周期政策的一部分。

　　儘管在未來2-3年各國會有一輪貨幣政策正常化，筆者認為超低的利率環境還會維持（只是比最低水準高出一些），寬鬆的流動性也將維持（只是比最寬鬆狀況緊了一點）。有了第一次，貨幣當局將QE當成政策工具箱中常規手段的可能性相當高。

　　這意味著甚麼？這意味著利率水準仍將維持在較低水準，我們放在銀行裏的錢會不斷貶值；同時股票債券估值仍然偏高，資產收益率大幅低於歷史平均水準。資產荒可能是未來10-20年無可迴避的窘境。

　　筆者相信，全球範圍來看，房地產的租金回報明顯高過銀行儲蓄，換言之存銀行不如買磚頭。歐美地區的物業回報明顯好過債券的收益，應該也好過扣除風險溢價後的股票回報。

　　縱觀世界上的有錢人，除了極少數人（如巴菲特），能夠持續在股票市場上賺到大錢的不多，相反在房地產上賺到大錢的不少。房地產投資其實是運用槓桿（如果借房貸）的強制儲蓄，只要踩對房市的周期性節奏，賺到錢並不難（不要想摸頂或抄底）。一個房子成功了，抵押出去借錢再買第二個，三個周期之後不富都難。

　　筆者假設一個持續的低利率時代，把握風險、善用借貸，尋找租金回報明顯高過借貸成本的物業，需要耐心，但卻是投資房市的王道。另外，由於各國的房地產周期、經濟周期和匯率周期各不相同，投資風險亦不相同，中國、香港、台灣的房價均明顯高過歷史平均水準，居民對目前價格的承受能力不足，租金回報欠佳，此刻入市要小心。

　　房地產市場有周期，從短周期看，全球範圍內貨幣環境正常化，令市場環境出現變化，入市要謹慎。從市場角度看，亞洲房價偏貴，美國周期已深但仍有區域性故事，機會可能在歐洲，尤其是英國。從長周期角度看，長期低利率環境下儲蓄、債券的回報率不佳，股票估值偏高，這是一個新的常態，有穩定收益的房地產項目顯得具有吸引力，租金回報超過按揭成本300點以上的物業尤其如此。在短期貨幣形式面臨變局而長期形勢依然看好的大格局下，重要的是把握節奏，善用槓桿，規避風險，擇肥而噬。

　　本文原載於財訊，為個人觀點，並非投資建議或勸誘。