政府在12月16日公布的《長遠房屋策略》文件，其中內容顯示政府有意改變近年的房屋政策。過去兩年，政策是以抽取重稅管理需求為核心，但這些「辣招」並沒有使樓價下跌。這是不足為奇的，我過去亦早已指出，「辣招」不但減需求，亦減供應，卻未能針對香港十多年來樓宇供應不足的局面，只能「塘水滾塘魚」，樓價怎會下跌？

以香港人口計算，平均每人每年到郊野公園不足兩次。

　　現在政府改轅易轍，「策略」以到處覓地，增樓宇供應為主，方向是對的。但可惜政府尋尋覓覓，找地成果仍是冷冷清清。政府的計劃是在未來十年共可供應20萬個公屋單位，9萬個居屋單位及19萬個私人發展單位。先不說在數量上這些單位能否填補過去十多年所累積的供應不足的缺口及未來的新生需求，但幾可肯定，政府的著眼點只是單位數量，對能否改善港人居住的面積，只能避而不談了。

增樓宇面積 改善居住環境

　　要真正改善港人居住擁擠而且昂貴的問題，只能靠大幅增加樓宇的總面積，而非單位的數量，但這顯然要仰賴是否有足夠多的土地能投入市場。香港並非沒有地，1,108平方公里的面積中，只有21％左右的土地已經發展。但為甚麼有這麼多地，卻推不出來？這與港人自設無謂的框框，劃地為牢有重要的關係。當中涉及問題很多，這裏只集中討論公園問題，便可知某些港人的思維是如何愚蠢。

　　香港現有郊野公園443平方公里，佔香港面積40％，去年訪客人次是1,140萬，過去10年則是平均每年1,257萬人次，以香港719萬人口計算，平均每人每年到郊野公園約有1.75次，有些人到郊野公園行山較頻密，但更多人一兩年也去不了一次。

　　我們可為郊野公園的使用效率及機會成本算算帳，郊野公園因地理環境的關係，並非都適合發展，更遑論興建住宅，但有些地方總是可發展的，我們可先作一個思想實驗：假設有10％郊野公園的土地可發展，有甚麼結果？

　　這等於推出44.3平方公里的土地發展，香港的總發展面積可增加約20％，足可供應建造50萬個單位以上。有了這規劃以外的額外單位，香港樓價或租金會下挫多少？97至03年政府有「8萬5政策」，當時樓價下跌了63％，若現在樓宇供應在十年中有49萬之上再加多50萬，樓價或租金跌幅肯定遠遠不止10％。為方便計算，我們可把所有樓宇都當作是租住單位（不作此假設亦無關宏旨），並假設租金平均下降1,000元（實際上一定不止此數）。這樣每個家庭每年可省回12,000元的居住費用（若樓宇不是租而是買回來的，因樓價下跌，居住成本亦一樣減少）。香港每個住戶人數平均少於3人，即平均每名港人每年可省回4,000元的居住成本，719萬的人口，便每年共可節省288億元。（香港三成人住公屋，其租金跌不了這麼多，但社會中普遍租金下跌一樣對公屋租金有影響）

土地資源珍貴 使用率奇低

　　郊野公園面積減少10％後，我們可假設遊人也減少10％（這未必如此，我估計減不了這麼多），即訪客人次減少125萬人次左右。換言之，這125萬到訪郊野公園的機會成本是288億元，即平均而言，每人到訪郊野公園一次，其背後的社會成本是23,040元！

　　現時到郊野公園不用收費，也不可能按真正成本收費。若每次一遊便收入場費23,040元，香港的野外恐怕會空無一人。上述例子已是從較保守的假設去計算，若用其他合理的假設，也不大可能改變得了一個結果；香港土地資源極為珍貴，用這麼大比例的土地去支持平均每年每人頂多十多個小時的行山，是否愚蠢之極？用另一角度看，大多數不大使用郊野公園之人正在大幅地用昂貴的租金去補貼行山。這是否社會中另類不公？當然，香港目前仍有其他土地可發展，暫不用動郊野公展，但不去考慮將來可發展部分的郊野公園，卻是墨守成規的蠢事。