上周日（2月10日），新民黨和麥美娟立法會議員召開了聯合記者會，公布我提出的「議員私人條例草案」－－《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》（下稱《草案》） ，作為我們送給政府的豬年大禮。雖然草案的名稱很長，簡單來說就是透過修訂房屋條例（第283章）及稅務條例（第112章） ，加強規管房委會於2005年出售予領展（及其後轉售）的物業，涵蓋市面上共180個公屋及居屋商場及街市（不包括停車場），影響全港超過45%住戶的生活。

 

　　「領展霸權」遭詬病十多年，當中以裝修後瘋狂加租、逼走小商戶，使物價飆升，街坊居民被逼捱貴餸等惡行見稱，拆售後的新業主只視商場為投資炒賣的工具，無心營運，甚至讓商場長期圍封丟空、改建為貴族學校或私營安老院，居民無法享用基本生活設施，對民生造成重大影響。針對這些問題，《草案》提出以下三大招數－－

 

招數一 規管租金增幅

 

　　我們參考了港鐵的票價調整機制，在《草案》引入機制，規管租金增幅。公式如下：

 

　　租金增幅 = 1/3應課差餉租值按年變動＋1/3家庭月入中位數按年變動＋1/3綜合消費物價指數按年變動

 

　　上述三個變數均以政府的公開數據為依據，做到公開、客觀，並且考慮了市民的經濟負擔能力。讀者可留意，《草案》並非不準業主按市場需要訂租，而是透過這公式計算出「最高租金加幅」，以遏止多年來領展無上限加租的行徑。

 

招數二 租戶優先續租權

 

　　商場業主把某舖位招租時，必須先徵詢現租戶有沒有意思續租，即是《草案》讓現租戶有優先續租權。若現租戶有意續租，業主便需根據上述公式計算續租約的租金增幅。若現租戶無意續租，則業主可把舖位租予其他商戶。

 

招數三 引入空置稅

 

　　空置稅並非新事物，政府正打算推出一手樓空置稅。至於《草案》則提出修訂稅務條例（第112章） ，實施空置稅，對丟空超過九個月的舖位，徵收相當於年度應課差餉租值30%的雙倍空置稅。

 

　　空置稅這一招是透過財政手段增加業主租出商舖的誘因，減低商場空置的情況，至少讓居民享用到基本生活設施。若讀者走訪過十室九空猶如死城的黃大仙天馬苑商場，便會明白當區居民的苦況，理解我的用心。

 

生效期及實施期

 

　　為了防止業主在條例生效前大舉趕走租戶，《草案》規定，《草案》刊憲即生效，實施日期則由主責官員決定。

 

抛磚引玉 引起討論

 

　　正如新民黨常務副主席黎棟國在記招上所言，我們沒有低估推動《草案》的難度，但是提出《草案》是為了香港好，希望抛磚引玉引起社會討論。很欣慰這星期我收到不少社會人士支持，包括「基金教父」雷賢達、行政會議成員羅范椒芬，也有專欄作家、資深傳媒人例如石鏡泉、張志剛、劉進圖、陳建強等撰文正面回應，行政長官也沒有即時「落閘」，我認為是很好的開始。下一步，我們將拜會其他政黨展開游說工作。

 

領展拆售物業 轉型發展商違背初心

 

　　2003年，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下100萬平方米零售設施及約10萬個泊車位分拆出售，共180項物業。房委會建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在香港聯合交易所進行首次公開發售。2005年年底，領匯成功上市，為房委會帶來340億元收入，同時展開領匯漠視企業良心，只追求利潤最大化的序幕。

 

　　2014年前，證監會的《房地產投資信託基金守則》規定「房地產投資信託基金」（下稱「房託基金」） 只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。2014年，證監會接納金融發展局建議，放寬《守則》，變相讓「房託基金」變成地產發展商。之後，「領匯」變「領展」，變本加厲以拆售物業圖利，至今已出售旗下57個物業，而買家往往是投資者而非營運者，當中包括多次分拆業務上市的控股公司。

 

母嬰健康院也遭逼遷 匪夷所思

 

　　這十多年來，領展（及轉售買家）手段愈來愈狠，商場街市愈來愈離地，民居享用不到基本生活設施，長者買條菜都難，社會累積了怨氣。我每次落區，都有很多商戶、街坊圍過來大吐苦水－－

 

　　領展於2015年轉售田灣邨商場後，小商戶陸續遭逼遷，商場長期圍封丟空。現在田灣邨商場擬改建為國際學校，這根本不是當區居民需要的基礎生活設施。

 

　　東涌兩個領展街市均外判了給大集團營運，富東街市翻新後物價昂貴，貨品種類由生活必需品變成日本和牛等高價奢侈品，東涌居民寧願乘車到荃灣買餸，也不願在東涌捱貴餸。此外，逸東邨香港街市裝修後竟打造成旅遊景點，吸引大量遊客前來打卡，完全本末倒置。

 

　　柴灣興民商場以流動牙醫車代替牙科診所，涉嫌違反地契。新民黨葉沛霖醫生在記者會上提到，以往社區醫生為居民提供價格相宜的診症服務，是基層醫療的第一步，一直發揮功效。可是在大幅加租或停止出租診所舖位後，大量社區醫生無法留低，居民未能於就近診所就醫，變相加重公營醫療的負擔。

 

　　大埔運頭塘商場至少有6小店收律師信遭逼遷；大圍顯徑商場衛生情況惡劣；馬鞍山錦英苑商場把街市舖位轉做補習社；西貢明德商場街市物價超貴居民需跨區買餸。

 

　　屯門H.A.N.D.S（前身為安定商場及友愛商場）擅自堵塞及更改天橋出入口，涉嫌違反地契，商戶指加租60%；葵青葵盛東商場把香港導盲犬服務中心的租金調高四倍；葵青長康邨商場也大幅加租，連衛生署母嬰健康院也幾乎要遷出，幾經艱苦才能續租，簡直匪夷所思。

 

初心是甚麼

 

　　港英政府在1972年推出「十年建屋計劃」，強調在公共屋邨設計中引入城市規劃的概念，在照顧居民的住屋需要的同時，須滿足居民對生活、社區及康樂設施的需求，包括醫療、教育、社區中心及街市等，以建立自給自足的社區。這就是公共及資助房屋政策的原意。

 

　　市民盧少蘭於2004年提出司法覆核，指房委會拆售商場違反《房屋條例》。終審法院判詞（FACV No. 10 of 2005）指，「確保提供」零售和停車場設施不代表房委會本身必須為直接提供者，只要備有該等設施，即使由第三者提供，房委會亦已做到「確保提供」該等設施。當時終審法院判房委會勝訴，領匯得以於2005年正式上市。

 

　　最近有報道（《線報》2019年2月12日）引述前公屋聯會主席王坤指，當年政府成立了「產業分拆出售督導小組」處理相關事宜，可惜當年政府棋差一著，與領匯之間很多口頭要求並沒有白紙黑字要求落實，例如要求領匯只是收租股而非地產商、領匯不能隨意改變旗下商業設施的用途、政府與領匯管理層每月會面一次等等。很明顯，這些口頭要求在領匯上市後全部蒸發。

 

　　此外，當時政府也忽略了競爭的重要性，只成立了領匯一個「房託基金」，讓它發展成今日的霸權，完全違背初心。若當初成立多於一個「房託基金」，保持牽制及競爭的話，今日的情況未必如此惡劣。

 

　　說到初心，領展首位主席鄭明訓先後於2008年及2016年接受《南華早報》專訪，兩次均慨嘆自己就是因為不夠進取、不欲只追求股東利益而辭職的。

 

“My resignation was the result of a clash between shareholders’ interests and social responsibility......TCI wanted to raise rents substantially but I and the government wanted to raise them gradually.”（Rent-rise row forced Cheng to leave Link Reit, 2008, SCMP）

 

“When I was chairman, I tried to strike a balance at the beginning. But unfortunately, the Children’s Fund came in and started trying to dictate a very aggressive, profit-driven strategy, which I did not really agree with. That’s why I resigned after two years.”（Beware becoming a political football in Hong Kong, says former Link Reit head, 2016, SCMP）

 

　　可見從那時候開始，領展已走上只求利潤不顧居民福祉的歪路上，房委會也沒能做到「確保提供」居民生活、社區及康樂設施的責任。而政府面對這座「大山」只能強調出售了便管不了，呼籲領展盡企業責任，顯得蒼白無力。

 

　　立法會於2018年1月始成立由林健鋒擔任主席的「公屋及居屋商場、街市及停車場事宜小組委員會」，惟職能有限，只能查查個別個案有否違契、敦促商場重開停車場等等，未能針對瘋狂加租導致物價上升及商場長期空置等深層次問題。

 

　　我近年察覺到領展問題的嚴重性，先後與不同部門、組織、市民會面，試圖從不同角度解決問題，於是花了半年研究，並聯同麥美娟議員提出是次《草案》。

 

《草案》干預自由市場？

 

　　《草案》推出後商界迴響頗大，擔心《草案》干預自由市場，有商界議員主張「相信市場調節，有朝一日會減租」。我認為這論調站不住腳。正如一國兩制研究中心總裁張志剛撰文所指，「世界上沒有完全的自由經濟、完全的自由市場」（《明報》2019年2月14日）。

 

　　首先，當年領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，它本肩負著服務超過60萬戶公屋居民的責任，只是現在異化了；領展（及轉售買家）在那些商場中具壟斷地位，具絕對支配市場的能力，反而租戶及市民沒有議價能力，那並不符合自由市場的定義，而且可能違反《競爭條例》的「第二行為守則」，可惜競爭事務委員會一直沒有跟進。

 

　　資深傳媒人劉進圖撰文指出，「對這類具壟斷性又影響民生的企業，政府早應該參照管制電力公司、巴士公司等先例，立法規管以保障民生。」（《明報》2019年2月12日）。中大經濟學系副教授莊太量亦有類似看法，指「領展雖是上市公司，但並非純粹的私人機構，肩負社會責任，故不應單以市場經濟角度來看事情……領展在市場具相當壟斷性，政府便應將公眾利益置先，透過立法規管租金增幅，避免領展無止境加租。」（《明報》2019年2月11日） 我同意他們的說法。

 

　　再者，《草案》沒限制商場簽訂新租約的租金水平，商場仍可根據市場水平簽訂新租約。《草案》只是規管續租的加租幅度及租戶優先續租權，我認為屬合理規管。何況香港早於港英年代已實施過全面租務管制，並非新事物。

 

　　也有商界議員指領展可以「見招拆招，隨時賣晒資產就算」，我在這裡再次重申，《草案》並非只規管領展一間公司，而是包括於2005年後接手買下領展旗下物業的其他公司。

 

《草案》引致司法覆核？

 

　　法律學者指出，「條例草案」純粹在討論階段是不可能引致司法覆核的。一般而言司法覆核是針對政府行為、針對公權，而非針對「條例草案」，而且提出司法覆核需符合三個條件－－

 

一 不符合程序 Procedural Irregularity

二 非常不合理 Wednesbury Unreasonable 

三 違反自然公義 In Breach of Natural Justice

 

　　若以立法會通過的條例來說，因為立法會必定經過辯論及條例審議，經首讀二讀三讀才通過成為法例，所以若《草案》他日真的獲立法會通過，便難以指其不符合程序而提出司法覆核。我亦看不到《草案》的內容非常不合理及有違反自然公義之處。除非像法律學者張達明所指，條例違返《基本法》或人權法，才有司法覆核的風險。

 

　　此外，有金融界議員指領展是上市公司，小股東或會提出司法覆核挑戰修例或告政府。我認為說法荒謬。例如在美國2008年經歷了金融風暴後，通過The Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act，收緊銀行監管，使很多銀行股大跌，卻沒有美國股民因此而告美國政府，因為那是涉及重大公眾利益及政策需要。

 

《草案》侵犯私有財產權？

 

　　有意見質疑《草案》違反《基本法》第六條「香港特別行政區依法保護私有財產權」。領展更率先回應指擔心《草案》通過後其法律原則將同樣適用於全港其他商業物業云云。

 

　　我不認同。

 

　　首先，《草案》已清晰界定影響範圍，即是包括2005年房委會出售予領匯的180項物業，對整體物業市場影響有限，再者《草案》已平衡業主的合理權益，例如不強逼減租等等。

 

　　而終審法院在希慎對城規會一案的判詞（FACV No. 21 of 2015）清楚指出，「私有財產權並非絕對」（In Hysan’s appeal, the Court of Appeal recognized that property rights of landowners are not absolute），而且受法律合法規管，例如規管其高度、地積比率等等，判詞更對衡量私有財產權的限制加入新條件，需考慮整體社會利益，例如，政府可根據法例把私人物業列為古蹟。

 

逐利是私人企業唯一目標？

 

　　據了解，上屆特區政府官員曾經接觸領展管理層，向他們反映問題，惟領展管理層向官員表示，作為「房託基金」及上市公司，領展只向基金單位持有人及股東負責，故不認為領展需負上社會責任。（若我理解有誤，歡迎領展澄清。）

 

　　然而，我認為領展這種管理哲學已經落伍。

 

　　今時今日，全球一體化及科技革命令貧富差距擴大，資本持有人（Capital Owner）製造的經濟價值過高，他們的賺錢幅度遠遠抛離勞工，已對全球造成極壞影響，引起保護主義、孤立主義、排外主義及仇富主義等各種反彈。若不適當規管資本主義活動，將引發更多問題。

 

　　法國著名經濟學家Thomas Piketty便在其2014年出版的著作《21世紀的資本論》（Capital in the 21st Century）中指出，若不適當規管傳統資本主義經濟運作，會造成社會撕裂。 

 

　　美國著名商科學院亦有文章 It’s Time to Value Stakeholders Over Shareholders 提出，企業管理者要明白，企業所創造的價值，究竟是甚麼價值？是短線的商業價值、經濟價值？抑或是長線的、兼顧全社會的社會價值？文章指出，企業不可以只顧股東，而同時要兼顧持份者，包括僱員、顧客，以至全社會，創造對整體社會有利的長遠價值。 

 

　　根據這理念，領展短視、唯利是圖、撕裂社會、趕絕中小企、讓顧客捱高物價、加深貧富差距，在創造社會價值方面，十分失敗。

 

　　最後，我以基金界奇才、Blackrock主席Larry Fink去年撰寫的信件Larry Fink’s 2018 Letter To CEOs “A Sense of Purpose”送給領展及其他企業管理層。

 

　　信中提出新的企業管理模式（A new model for corporate governance），指出企業不能只追求經濟表現，還要對社會有正面貢獻，顧及所有持份者，包括股東、僱員、顧客及社區 。（To prosper over time, every company must not only deliver financial performance, but also show how it makes a positive contribution to society. Companies must benefit all of their stakeholders, including shareholders, employees, customers, and the communities in which they operate.）其論點與Thomas Piketty不謀而合。

 

　　Larry Fink更讓企業管理層反省，企業在社會中究竟扮演甚麼角色？（Companies must ask themselves: What role do we play in the community？） 

 

　　我借花敬佛，把這問題轉問領展管理層，希望他們好好反思。