30/08/2023
地產下半場，國企佔上風
過去兩年，內地房企不斷出現債務違約的消息，令到投資者和置業者信心盡失。置業者方面，已買樓花者，遇到樓盤爛尾，只得呼籲集體停供；準備置業者也轉趨審慎，不敢貿然入市，令到地產市道下滑。
投資者就更不用多說。股市方面，過去一年股價下跌八成以上的內房股比比皆是。債券方面，我身邊有不少朋友透過私人銀行買入的內房債券，大部分都已下跌一半，還要每天擔心最終會違約！
從行業的角度，內地房地產市場正處於汰弱留強的階段，到底誰人可以留低，誰人會被淘汰？
過去十多年，不少民營房企都透過超高槓桿去壯大自己，看來已經到了終結的時候。有人形容，內地的房地產市場已經進入下半場。如果繼續用足球來形容，下半場的踢法，「高Q大棍」已經不適用，現在是要講究腳法、組織和戰略的時候。
上半場時，佔市場最大份額的都是民營企業，無他，因為她們沒有包袱，可以放膽去試，去博（去賭？），國營地產企業總不能太冒進，因此，從發展和增長的角度，都給民企比下去。但到了房地產的下半場，過去穩穩陣陣的國營企業就大派用場了。
一直以來，我都認為，成功的房地產企業必須是全國性覆蓋，不應只集中某個地區，更不應只集中地產開發，也應該有更多投資物業，包括寫字樓、商場和酒店等等，才能夠抵禦市場的波動。
在此，如果大家在下半場的時候，仍然想買內房股，我看來看去，只有華潤置地（01109）是最優質之選。過去兩年，幾乎所有房企都出現收入下跌，盈利倒退，甚至轉盈為虧，華潤置地也受到衝擊，但她的盈利只在2022年略為倒退了一成三。更難得的是，去年她仍略為增加派息，令她在過去10多年都是持續增加派息。
除了華潤置地之外，另一隻值得考慮的，當然是中國海外（00688，下稱中海）。在內房爆發債務危機之前，中海的經營比起華潤置地有過之無不及。奈何中海是以物業務展為主，華潤置地則商業物業為主，收入較多元化，在這兩年的低潮中，中海所受的壓力比較大。去年和今年上半年都出現收入和盈利倒退的情況。
早前我翻閱中海去年的中期業績報告，看到主席顏建國的一段感言，確實反映了這兩年內地房地產市場的形勢，值得跟大家分享。
「行業競爭是一場沒有終點的長跑競賽。一大批企業已經退出賽場，仍然在前進的企業分散成幾個梯隊，一批企業在咬牙堅持，一批企業在第一梯隊領跑。本集團身處第一梯隊，糧草充足並擁有43年的長跑經驗，我們的目標是奪取勝利。」
正如中海主席所說，她們的彈藥充足，而且擁有43年的長跑經驗，所以屬於第一梯隊的成員，而且都是領先的。
姊妹們，內房的投資風險雖然高，但以長綫角度，優質的房企仍然應該是我們投資組合的一個部分。是多是少，就看個人的風險承受能力了。
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