信用評級機構「惠譽」發表2026年亞太地區信貸展望，高級董事、中國房地產評級主管金泰倫預期，今年中國房地產行業將持續收縮，並料年內新建商品住宅銷售額將下降7%至8%，至7萬億元人民幣以下，主要原因在於銷售面積將下降5%、平均售價將出現低個位數下跌。

 

　　他提及，房地產行業仍面臨多重結構性挑戰，包括人口結構變化、就業環境不確定、購房者住房支付能力偏低以及存量房庫存高企。不過惠譽預期，在持續政策支持、房企債務違約蔓延風險降低、新建商品住宅銷售量趨近該行預期的長期可持續水平的支持下，銷售額跌幅將逐步放緩。

 

（林倬樑攝）

 

本港房企經營仍面臨挑戰，料零售銷售額最多錄低個位數增長
 

　　就香港房企而言，金泰倫認為今年經營環境或仍將面臨挑戰。近期行業研究數據顯示，得益於香港活躍的資本市場，寫字樓出租率正趨於穩定，不過，寫字樓承租需求能否持續仍存在不確定性。新增供應將繼續考驗市場消納能力，並使今年空置率維持在高位。在零售方面，惠譽認為，去年入境旅遊推動的零售銷售額復甦，應能支撐今年零售銷售額錄得持平至低個位數增長。

 

　　他預測，今年惠譽授評發行人租金收入將實現持平至低個位數降幅，這主要受寫字樓市場疲弱的拖累。

 

本港房企新增拿住宅地仍審慎且擇優

 

　　金泰倫亦指，得益於利率下調、股市走強帶來的正面財富效應以及租金回報率改善，香港住宅房地產價格及成交量上升，這正助力穩定住宅房地產市場情緒。新的入境計劃亦提振了需求，去年新建商品住宅市場銷量升至十餘年來最高水平。不過，惠譽認為，房企在住宅用地新增拿地方面，仍保持審慎且擇優的態度。

 

　　另外，儘管過去兩年間市場環境充滿挑戰，但多數受評香港業主的經營及財務指標仍能維持穩定。惠譽預期，得益於租戶追求優質資產的趨勢，前述業主的出租率將繼續跑贏整體市場。在健康的資產負債表及低槓桿率的支持下，其融資渠道亦將保持暢通。

 

內地及香港銀行業今年展望「趨弱」，料本港整體貸款增長保持低位

 

（資料圖片）

 

　　信用評級機構「惠譽」發表2026年亞太地區信貸展望，大中華區銀行評級主管胡月明表示，在經濟逆風和信貸需求低迷的背景下，今年中國內地及香港銀行業的行業展望仍為「趨弱」，其中房地產板塊的壓力尤為突出。

 

　　她指出，儘管持續面臨挑戰，銀行評級展望大多維持在「穩定」，這反映惠譽對中資銀行持續獲得政府或股東支持的預期，以及大多數香港銀行具備充足的資本緩衝。

 

　　她解釋，中資銀行持續面臨經濟增速放緩、房地產行業疲弱及地方政府債務等多重挑戰，這些因素制約其業務發展並對資產質量形成壓力。惠譽預計，受房地產市場壓力持續抑制消費者信心及整體信貸需求的影響，今年中國貸款增速將維持在低於趨勢水平的6.5%。

 

 今年內銀淨息差收窄速度料放緩，盈利或有一定支撐

 

　　胡月明提及，與亞太地區同業相比，中資銀行在淨息差和盈利能力方面可能表現較弱，主要受低利率環境及增長乏力影響。不過，惠譽預計今年淨息差收窄的速度將有所放緩，從而對銀行盈利形成一定支撐。

 

　　另外，惠譽亦關注內地小微企業貸款及無抵押零售貸款的資產質量風險。消費者信心偏弱和居民收入承壓可能影響零售資產表現，導致逾期率上升和手續費收入增速放緩。

 

本港整體貸款增長料保持低位，跨境財富管理資金流支持港銀盈利

 

　　香港銀行業方面，商業地產市場的壓力，尤其是寫字樓和零售物業板塊，仍是資產質量的關注重點。胡月明補充，隨著住宅市場逐步企穩，按揭需求或將適度回升，但香港整體貸款增長預計仍將保持低位，同時，銀行將繼續降低對商業地產等風險較高領域的敞口。

 

　　她亦指，穩健的手續費及傭金收入，尤其是跨境財富管理資金流帶來的手續費收入，有望為香港銀行業盈利提供支持。商業信心的回升可能由資本市場活動增強或消費回暖所推動，並將有助於穩定行業展望。

 

沃什獲提名料不太影響美聯儲減息步伐，本港減息空間或相對有限

 

（資料圖片）

 

　　美國總統特朗普較早前在社交平台發文指，將會提名沃什（Kevin Warsh）擔任下任聯儲局主席。惠譽評級首席經濟學家Brian Coulton表示，上述潛在人士變動對美國減息步伐預期沒有太大改變，形容沃什是「相當正統的候選人」。

 

　　他提及，有部分投資者擔心美國財政主導風險，即美聯儲面臨壓力要降低利率，以降低美國政府的利息成本。雖然沃什對實現美聯儲通脹及就業目標的適當利率，可能有稍微鴿派的看法，但沃什可能讓美聯儲更快將利率帶回中性水準。

 

　　他亦指，美聯儲目前可能需要將利率再下調一些，仍然認為今年有機會再減息數次，惟步伐真的不會因為新聯儲局主席而有太大改變。

 

　　惠譽大中華區銀行評級主管胡月明補充，本港今年減息空間可能相對有限，意味著整體較低的利率環境對家庭負擔能力是正面因素，有助緩解借貸成本。但辦公室或零售空置率的問題根源，更多是由於缺乏商業活動所創造的辦公室或零售需求。因此單靠降低利率，並不會解決這個問題。

 

　　她補充，確實留意到本港住宅物業市場已經穩定，辦公室租金亦出現穩定勢頭，但同時仍有相當多的新供應即將推出，所以惠譽將密切監察對本港銀行構成的信貸風險。

 

傳新世界控制權售予黑石，惠譽：若更多交易低於估值或拖累本港房地產業下行

 

（新世界網頁截圖）

 

　　外電較早前引述消息人士報道，新世界發展(00017)大股東鄭家純家族或棄控股權予黑石集團(Blackstone)。新世界及後發公告澄清，周大福企業所收到潛在投資者的可能投資建議，概無意圖形成就新世界股份提出全面要約，也概不保證該等潛在投資將會進行與否。

 

　　惠譽高級董事、中國房地產評級主管金泰倫表示，整體而言本港發展商對投資者而言仍具吸引力，並提及商業房地產信貸仍是本港銀行最主要的風險關注領域之一，因此資金的獲取風險對惠譽仍是關注的潛在下行風險。然而，若果有更多交易低於市場估值，可能不僅是該公司，而是整個行業帶來下行壓力。

 

　　他認為，強行拋售資產不符合本港銀行的最佳利益，因為這樣不可避免會壓低二手市場價格，而銀行會定期根據市場價值重新評估和鑑價現有貸款，所以只要抵押品價值下降，他們就需要額外撥備。

 

　　他補充，銀行更常見的處理方式是透過談判，評估借款人能否提供額外抵押品來降低整體風險。同時有部分單位被重新規劃用途，例如改大學生宿舍等。

 

撰文：經濟通採訪組