新地 | 全年基礎溢利升不足半成大行看法分歧，股價急插近8%可否趁低吸？
新鴻基地產(00016)公布業績，截至2026年6月30日全年純利按年升11%至約214億元，末期息增4.6%至2.93元，收入升18%至約942億元，惟基礎溢利僅升4.55%至228.5億元，績後大行看法分歧，高盛予目標價169元，大摩卻僅看121元，股價今早急插近8%。值得留意，美國財政部昨日（10日）回購國債規模未達上限，美國10年期債息一度逼近5厘，另隔夜油價急升，美國8月份生產物價指數(PPI)按年升幅加快至5.4%，稍高過預期，利率期貨市場顯示，美聯儲下周加息的概率升至近70%，其他地產股也普遍下跌，惟以新地跌得最急，可趁低吸納抑或未宜沾手？
（新鴻基地產網頁截圖）
全年純利升11%末期息增4.6% 基礎溢利升4.55%
新地公布，截至2026年6月30日止全年純利214.26億元，按年升11.1%；每股基本盈利7.89元，派發末期息2.93元，按年升4.6%。期內收入941.94億元，升18.2%。集團在撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利為228.5億元，按年升4.55%。年內來自物業銷售的溢利為82.92億元，按年升0.02%。按所佔權益計算，年內錄得的合約銷售總額約406億元。連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入計算，集團年內的總租金收入按年上升2%至249.87億元，淨租金收入按年增加1%至185.71億元。旗下香港零售物業組合的租戶銷售額有所增加，最新出租率約95%。
截至2026年6月30日，按所佔樓面面積計算，集團在香港的土地儲備約有5640萬平方呎，當中約3920萬平方呎為已落成物業，其中絕大部分用作出租及長線投資。餘下約1720萬平方呎為發展中物業，足夠集團中期發展所需。可供出售的發展中住宅物業約有1260萬平方呎。
香港合約銷售額381億元 內地合約銷售額22億人幣
集團在香港錄得的合約銷售額約381億元，連同所佔合營企業及聯營公司的貢獻，集團的總租金收入按年增加1%至177.02億元，整體出租率則維持穩定。
集團在中國內地的土地儲備合共約6470萬平方呎，其中約2650萬平方呎為已落成物業，絕大部分用作出租及長線投資，當中約一半是位於上海核心商業樞紐的大型綜合項目。按所佔權益計算，集團年內在中國內地錄得合約銷售額約22億元人民幣。年內，連同所佔合營企業及聯營公司的收入，集團的內地物業組合總租金收入按年上升1.5%至57.96億元人民幣。
高盛：發展物業利潤率明顯改善 微降目標價至169元
高盛發表研究報告指，新地公布2026財年帳面淨利潤214億元。排除物業重估虧損並包括出售投資物業公平值收益，其基礎淨利潤按年增長5%至229億元，符合該行及市場預期。在香港樓價年初至今升12%下，集團發展物業利潤率亦見明顯改善，與其他香港物業發展商一樣，全年合計11%。若包括歸類為投資物業的Dynasty Court及壽臣山出售，這將更高達16%。整體而言，其香港應佔已簽約發展物業銷售於2026財年達381億元，遠超其保守目標300億元，亦高於該行預測370億元。在中國內地，其發展物業銷售合計22億元人民幣，反映持續具挑戰。就其租金組合，收入及EBIT均溫和增長，受惠於其內地組合人民幣升值，維持「買入」評級，並將目標價由170元微調至169元。
花旗則指，新地2026財年業績表現穩健，盈利符合預期，每股派息較該行預測高1%，對公司看法正面，目前預測新地2027至2029財年每股派息將分別達到4.2元、4.45元及4.8元。新地2027財年目標香港發展物業銷售額達330億元，考慮到2027財年已完工項目中有90%已預售，新地在推售餘貨時較有靈活性，定價能以利潤率為先，維持「買入」評級，目標價由168元輕微上調至168.3元。
大摩：盈利略遜預期予目標價121元 里昂：需求面對政策及利率逆風
摩根士丹利稱，新地2026財年每股盈利為7.89元，按年升5%，較該行預測低4%，亦較市場預期低2%。全年派息升4%至3.91元，預期隨著物業銷售毛利率進一步改善，2027財年派息料將再度增長，惟派息政策維持40%至50%不變。香港發展物業方面，新地2026財年下半年銷售毛利率升至14.8%，預計2027財年毛利率將進一步提高，且上半年預計將錄得22億元的收地收益。此外，截至今年6月底，淨負債率進一步降至10.7%，有效利率降至3%，總財務成本下降29%。惟新地目前估值相較同業而言並不便宜，加上股價與CCL中原城市領先指數高度相關，而該指數似乎已於兩個月前見頂。考慮到近期監管發展及加息疑慮構成短期不利因素，且股息隨物業銷售利潤波動亦帶來不確定因素，維持其「與大市同步」評級，目標價121元。
里昂表示，新地2026財年基本溢利228.5億元，按年升4.6%，大致符合該行預期，但較市場預期低2%；全年每股派息按年升4%至3.91元，派息比率維持約50%不變。淨負債比率降至10.7%，資產負債表強勁，具充足靈活性把握市場機會。管理層對香港住宅市場仍持建設性看法，惟近期收緊跨境資金外流及加強海外稅收徵管措施打擊內地買家情緒，該行估計非本地購買需求最多或有三分之二消失，相當於一手住宅成交約20%；若美國加息，亦可能進一步壓抑投資情緒。惟相信內地主要城市樓價隨新房銷售改革加快回穩，可提振內地人才在港置業需求，足以抵銷上述政策及利率逆風。該行維持預測香港住宅樓價2026年升12%、2027年再升5%，維持新地「跑贏大市」評級，但將目標價由148元降至136元，以反映香港物業市場近端不確定性上升。
溫鋼城：新地業績不差惟受累利率前景 博美通脹低預期或可伺機吸納
（溫鋼城）
iFAST Global Markets投資總監溫鋼城於今日《開市Good Morning》節目指，新地業績其實不差，但市場正炒作利率會否轉差，即會否加息，而對於房地產股份，利率走勢頗致命，因房地產商投地回來要借錢要融資，融資通常透過發債或銀行貸款。雖然新地作為本地龍頭地產商不難搵銀行借錢，但若利率上升，利息開支就會增大，這會計入發展成本。再者，當利息開支增加，售樓也會較難，因銀行會為買家做壓力測試，若看其收入不足以負擔供樓，或加息後可能供款更多，銀行就未必肯借錢，買家想買樓也未必買到，而就算買家想買，但見又供多了錢，未來可能再加多兩次息，寧願先行觀望。其實，無論投資或買樓，都是愈多人買就愈爭住買，愈無人買就愈不想買，故樓價上升就人人爭住買，樓價下跌如沙士期間反而沒人買。
溫鋼城續指，新地營業收入按年升18%不算差，派息2.93元亦很好，債務也降至676億元，負債比率亦降至10.7%，減少4.4%，方方面面都表現很好。而近期樓市也不錯，有一定的承接能力，但當加息周期來臨，情況恐會轉差。新地股價早前一度衝上近148元，當時應已炒過低利率狀況，其後大概回落至110元，料未來較多機會於約110至130元窄幅上落，即升至約130元就食胡，跌至約110元就看有沒有機會，但穩陣些可待今日稍後再低些才出手，不過，要很有信心覺得美國今晚公布的通脹數據會較低，若沒信心就待下周才部署。
新地半日跌7.88%收報107.5元，成交8億元。其他地產股亦普遍下跌，恒地(00012)跌2.02%報26.22元，信置(00083)跌0.97%報10.21元，長實(01113)跌0.79%報47.52元，新世界(00017)跌4.68%報5.91元，恒隆地產(00101)跌1.66%報6.8元，太古地產(01972)跌1.14%報24.36元，希慎(00014)跌1.32%報15.72元，嘉里建設(00683)跌2.66%報17.95元，九龍倉置業(01997)跌0.19%報31.26元，九倉(00004)跌2.17%報18.47元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、採訪組、李崇偉 整理：李崇偉
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