《中國房產》彭博：土地使用權到期問題困擾全國逾1萬億元商業地產，上海等地正著手解決

　　據《彭博》報道，中國正在著手解決困擾其房地產行業多年的一個問題：土地使用權到期。近幾周，上海市政府下發了土地使用權續期指導意見，列出了續期條件和費用；廣州也於今年早些時候採取了類似舉措。

　　報道指出，中國政府在上世紀90年代初制定了現行的土地使用權出讓規定，其中商場用地期限為40年，工業和辦公用地期限為50年，住宅用地期限為70年。戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管陳家輝估計，目前有1萬億元人民幣非住宅物業的土地使用權剩餘期限不超過20年，也就是說租期已經過半或更久。陳家輝並指出，許多銀行不會對土地使用權還剩不到十年的物業進行貸款展期或再融資，如果這個問題不解決，可能會造成系統性影響。

　　仲量聯行表示，它們通常都把土地使用權剩餘期限超過二十年作為達成交易的前提條件。世邦魏理仕此前估計，到2030年，中國18個主要城市將有大約3000萬平方米的辦公和零售物業只剩不足20年的土地使用年限。

*報道指僑福集團和新世界發展近期受到影響*

　　報道引述知情人士透露，由於剩餘租期愈來愈短，包括僑福集團和新世界發展在內的開發商難以出售部分資產。知情人士稱，香港開發商僑福和新世界在內地的一些物業這幾個月轉讓不出去，部分原因是潛在買家不願在土地使用權續期前景不明的情況下支付高價。

　　知情人士指出，僑福一直在試圖出售北京的一個購物中心，但交易受到土地使用權期限問題的影響，其中一幅地塊的剩餘期限不足十年，這促使僑福探索各種方案，包括給買家一部分僑福芳草地的股權。新世界發展一個上海項目據悉也受到了土地使用權期限問題的影響，該公司正在嘗試出售其上海K11購物中心的辦公部分。

　　報道稱，一些高管已經與政府官員和監管機構討論了這個問題。

　　還有知情人士透露，新加坡凱德集團的高管，包括旗下上市公司凱德投資的執行長Lee Chee Koon，已向中國高層官員表達了擔憂。據《彭博》計算，由凱德投資管理或持股的逾200萬平方米房地產的剩餘期限不超過20年，其中包括寫字樓和購物中心。據報該集團的潛在解決方案可能包括上海來福士廣場續期，這是該集團在中國最早的項目之一，土地使用權將於2045年到期。這座位於中國金融中心的購物中心，由中國平安旗下的人壽保險公司控股。

　　另有知情人士稱，博楓資產管理也已與地方政府官員接觸，討論旗下物業的土地所有權及可能續期事宜。

　　報道提到，上海市政府及負責土地管理的中國自然資源部未立即回覆記者尋求置評的傳真。僑福和新世界的代表也未回覆置評請求。凱德、博楓和平安的代表均拒絕置評。

　　報道認為，地方政府近期就解決問題所作的舉措，或許有助於增強正在嘗試築底的房地產市場的確定性，讓投資者相信他們的資產不會因使用權到期而變得一文不值。同策研究院聯席院長宋紅衛稱，土地使用權續期政策的不確定性重挫了商業地產的評估價值，阻礙了融資和交易，「現在，這些情況都有望得到改善」。
 
《經濟通通訊社12日專訊》