《投資新視野－李玉麗》中國房市前景透視

　　《投資新視野》中國內房業約佔國內生產總值（ＧＤＰ）的五分之一，並擁有廣泛的價值鏈
，因而成為推動內地經濟的重要力量，難怪投資者一直相當關注內房前景。中國房地產市場直至
步入２０２４年時仍然受困，物業價格和銷量齊跌。有關當局最近新增一輪房市支援措施，包括
放寬置業限制、下調按揭利率和降低首期要求，以消化已建房屋庫存，支持內房股估值從低位輕
微回升。
　
＊房市低迷促進發展商改革經營模式，國營企業發展商亦提供機遇＊
　
　　內房業可以把握長期低迷的時機，促使發展商調整商業模式，增加業務靈活性以提升生存機
會。如果房地產公司可以分散收入來源，避免純粹聚焦於住宅市場，而是涵蓋廣泛的商業房地產
、投資物業和租賃及物業管理的業務組合，應可增強生存和復原機會。
　　另外，根據中國當地智庫，中國正試行新的供給側改革，包括城中村改造和提供價格較相宜
的住房。新房地產刺激措施的成效視乎其執行情況及置業人士的信心，晉達認為那些負債水平偏
高，前景複雜，且過度發展低線城市的大型傳統私人發展商的投資機會，遜於有份參與城中村改
造計劃、業務多元化的個別國營企業發展商和建築公司。
　
＊「消費升級」潛力不容忽視＊
　
　　在需求升級和家庭組成帶動下，中國正邁向穩定增長的新階段，「消費升級」趨勢蔓延至住
屋相關巿場。內地青年移居至超大型城市，為一二線城巿帶來強勁的住屋升級需求，而巿場對家
電的潛在升級需求亦不容小覷。
　　首先，升級房地產開發項目的完成度甚高，有助製造商在吸引的價格水平銷售高級電器。再
者，內地家庭在２０２０年首次控疫封城期間發現優質家電的便利，刺激消費開支急增，而升勢
也延續至２０２３年。家電開支於控疫封城時期見頂至今已有四年，在消費氣氛持續好轉，一般
消費亦有增長下，消費者應該尚有進一步升級的潛力。
　
＊未見負面財富效應＊
　
　　未來開支潛力受制於可動用入息水平，以及房市衰退對家庭平均債務水平的影響等關鍵因素
。傳統經濟理論指出，房地產價格大幅下跌將導致負面財富效應，但事實似乎並非如此。城鄉居
民的可動用入息穩健及趨升，晉達因此認為未來的升級需求潛力正面。
《晉達資產管理大中華零售業務主管　李玉麗》
　
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