《豐碩成果－盧穗欣》新政有序出台，留意三中全會更多訊息

　　《豐碩成果》上月，中國推出歷史性措施挽救樓市，雖然細節有待公布，但東亞聯豐認為最
壞時間應該已經過去。早前推出的措施，已經有助穩定一些龍頭地產商的信貸基本面。不過，地
產商盈利要見到量價齊升才會出現改善，縱然措施方向正確，但相信還需要一段長時間才收到效
果。因此，對於內房股，團隊仍然抱審慎態度。
　　５月初，杭州和西安相繼撤銷「限購令」，其後央行宣布取消國內按揭貸款利率下限和降低
首期比例。首置物業最低首期由２０％降低至１５％，第二套房則從３０％下調至２５％。央行
將同時設立３０００億人民幣保障性住房再貸款，鼓勵地方國企收購一些已建成但閒置的物業。
對於收購規模、執行形式和時間表等細節尚未明朗，我們預計７月舉行的三中全會將有更多訊息
，投資者應留意屆時相關分析。
　　中國百強５月合約銷售按月上升３﹒４％，按年則下跌約３４％，但跌幅較４月下挫４５％
有所收窄。截至４月底，全國住宅待售面積大約３﹒９１億平方米，按年上升約２４﹒５％。要
樓市回暖，先要恢復投資者信心，唯暫時尚未見有此跡象，尤其是當中國經濟仍處於結構性轉型
階段。團隊認為要待銷售回升，樓價顯著反彈，地產商盈利才會出現改善。因此，在現階段，團
隊對於內房股仍抱審慎態度，待措施成效明朗化才再作評估。是次措施方向正確，不過執行起來
卻不乏挑戰。截至２０２３年底，中國地方政府債務高達約４０﹒７４萬億人民幣，因此他們未
必有動力擴大低回報率的社會住宅項目。同時，銀行也會評估是否願意向可能虧損的企業提供貸
款。我們估計，新措施成效仍需觀察數月，倘若當局感到力度依然不足，相信才會再考慮其他方
案。
　
＊當局連番出招後，個別內房信貸基本面有改善＊
　
　　中國房地產過去２０年是內地經濟重要支柱，包括間接帶動的相關行業，合共佔國內生產總
值約１７％。疫情時，地產商由於缺乏資金，很多已售出卻逾期交付的住宅項目未能竣工，買家
繼而斷供，令地產商資金更為緊拙，為樓市帶來惡性循環。中國樓市於２０２１年漸趨疲弱，從
那時起，當局不斷推出措施以穩定房地產，包括銀行早前透過項目貸款或擔保債券等方式幫助財
務穩健的開發商再融資。這措施對於實力雄厚的開發商確實提供了支持，鞏固了它們的信貸基調
。因此，我們認為直接受惠的地產商所發行的內房債具投資機遇，例如具投資級別評級的開發商
、國企或有地方國資委為母公司的開發商以及擁有足夠投資物業作為抵押品的地產商。此外，能
夠成功為外債進行重組的高收益債券發行人，我們也會多加留意。《東亞聯豐投資董事總經理　
盧穗欣》
　
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