投資市場熱點以社區商業和工業物流板塊爲重心
- 自2024年9月中共中央政治局會議強調"要促進房地產市場止跌回穩"，市場活躍度明顯回升，支持一手住宅銷售數字重拾升勢
- 大灣區商業物業投資市場2024全年總成交額錄得447億元人民幣，約佔全國總投資額20%
- 工業物流交投佔大灣區成交總額22%，尤以二綫城市表現最為亮眼
香港 - Media OutReach Newswire - 2025年1月14日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表大灣區住宅市場及商業物業投資市場2024回顧及2025展望。回顧2024年，首三季度受經濟復甦步伐未如理想和潛在買家對房市信心不足影響，大灣區住宅市場整體氣氛一度維持審慎。然而，自中央政府在9月中共中央政治局會議強調「要促進房地產市場止跌回穩」並分別對需求端和供應端提出針對性的刺激政策，10月份起住宅成交量錄得明顯反彈。至於商業物業投資市場，自第四季度起亦開始呈現穩中回升的趨勢，當中以社區商業板塊和二綫城市的工業物流項目最受投資者追捧。
大灣區住宅市場
2024年，受限於內地整體經濟放緩，加上房地產市場信心未完全恢復，大灣區住宅市場整體氣氛在上半年維持審慎。 雖然在"517樓市新政"出台後，6月份大灣區整體一手住宅交投量有所回升，但在其後的數月，市場已逐漸消化利好政策，對住宅成交未能帶來持續的刺激作用。
惟至9月下旬中共中央政治局會議強調「要促進房地產市場止跌回穩」，有別於"517樓市新政"主要針對需求端，是次出台政策從需求端和供應端多個維度刺激市場。中央亦發佈"房地產政策組合拳"，提出"四個取消、四個降低、兩個增加"，旨在降低買家入市成本，更重要的是鼓勵地方政府以專項債回購開發商閒置存量土地和存量商品房，以提高市場對開發商現金流的信心。自十月份起，住宅市場活躍有所提升，成交量明顯反彈，其中十月份大灣區整體一手成交按月升超過70%至4萬套水平。第四季數字亦顯著回暖，大灣區整體成交量比去年同期升42%，相對第三季亦大幅上升72%；當中以深圳和廣州表現最爲亮眼，分別比去年同期升165%和72%。以上數字均反映在利好政策支持下，大灣區住宅成交正逐步恢復。雖然大灣區2024全年整體一手銷售套數錄得約31.8萬套，較2023年回落16%，但跌幅主要集中在首三個季度，第四季數字已有所回升(圖一)。
圖一：大灣區一手住宅銷售數字
住宅價格方面，一手房價較受發展商所推出市場的盤源質素影響，下半年大灣區九個內地城市一手房價升跌參半。更能反映市況的二手價格方面，以具指標作用的深圳爲例，參考國家統計局數字，二手房價在2024年頭九個月一直處於調整狀態，首三個季度共跌9.2%。但自中央在9至10月期間再度推出一系列刺激樓市政策後，尤其是有助改善開發商現金流的專項債，深圳二手住宅銷售價格指數已"止跌回穩"，10月份和11月份分別按月升0.7%和0.5%。料12月份升幅跟11月份相若，以至全年跌幅縮減至7.7% (圖二)。
圖二：深圳二手住宅銷售價格指數變動
戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生表示：「回顧2024下半年出台的鬆綁政策，中央著力於刺激置業需求的同時，亦努力穩住供應。當中，我們認爲以中央表示支援地方政府使用專項債券回收符合條件的閒置存量土地和存量商品房的政策最值得留意。此舉有助開發商改善現金流，繼而鞏固市場對開發商交付的信心，同時亦能確保住房供應穩定。惟有市場信心逐漸恢復，受鬆綁政策刺激的購買力才得以真正釋放。展望2025年，我們相信最壞的情況已過去，房地產市場正隨著中央穩樓市政策止跌回穩，相信在利好政策支持下，成交量可以維持在目前水平，預計2025年一手銷售數字有望回升20%至約380,000套水平，支持樓價穩定向好。」
大灣區商業物業投資市場
回顧2024年，戴德梁行副董事總經理兼中國資本市場部HKPRC團隊主管陳彩麗女士表示大灣區投資物業在年中經歷了明顯的價格調整後，自第四季度起開始呈現穩中回升的趨勢。全年大灣區商業物業大手投資市場（億元人民幣或以上) 共錄得66宗成交，總投資金額為447億元人民幣，按年下調約9%，同時佔全國總投資額約20% (圖三)。在66宗大額交易中，15宗為10億元人民幣以上的交易，佔整體交易宗數23%，比2023年的20%多。大灣區商業物業投資繼續聚焦深圳和廣州兩個一綫城市，分別錄得239億和146億元人民幣成交。
圖三：大灣區物業投資成交佔全國成交比例（2020-2024）
按交易物業類型劃分，2024年交易繼續以寫字樓/研發辦公物業佔比最高，佔交易總額超過一半。另外，投資工業物流市場的佔比大幅增加，由2023年的9%升至2024年的 22%，主要受惠於跨境電商業務而帶動的物流板塊需求，此預測亦和該行在半年前的預測一致 (圖四) 。
圖四：2024年大灣區物業投資成交類型(按交易金額)
陳彩麗女士補充：「展望2025年，投資者在目前市場環境下保持審慎，整體市場工業、物流及寫字樓新供應充裕而買家卻相對稀缺，導致競爭加劇，為物業價值帶來下行壓力。然而，國內的低利率環境及預期利率將繼續下行，在一定程度上抵消了價格的下行壓力，預計2025年整體物業價格將保持平穩。物業類型方面，物流依然是近期投資者的首選板塊，但未來兩年廣東將內將面臨較大的新增供應，對租金水平或構成一定壓力。社區零售和民生商場領域前景看好。產業園因租戶黏性較強而受到市場關注，但建議投資者應針對工業上樓政策的成效，應結合市場實際情況適時調整策略。另外，辦公樓在所有投資物業類型中承壓最大，市場可留意洽談美元基金持有的、願意折讓出售的項目。」
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圖片一：戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生（左）及戴德梁行副董事總經理兼中國資本市場部HKPRC團隊主管陳彩麗女士（右）。
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source: 戴德梁行
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