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19/12/2024 16:30

美減息0﹒25厘符預期惟鮑威爾放鷹,地產股下挫未屆吸納時?

  《經濟通通訊社19日專訊》美國聯儲局一如預期減息0﹒25厘,但聯儲局聲明和主席鮑
威爾會後發言均透露鷹派信息,暗示明年僅減息兩次,2026年再減息兩次,2027年再減
息一次。雖然滙豐銀行、中銀香港及渣打銀行等相繼跟隨下調最優惠利率(P)0﹒125厘,
但美國減息步伐拖慢,意味港銀減P進程將同步轉慢,本港樓市復甦又遠一步,地產股全線受壓
,其中新世界(00017)近期受流動性風險傳聞困擾,今日最多再跌4%低見5﹒05元,
已連跌7日,創近13年新低。不過,有大行指一些負債率較低及具持續派息能力的地產股仍可
吼,地產股可否趁低吸納?抑或仍未到吸納之時?
 
*美儲局暗示明年只減息兩次,鮑威爾:未來可更謹慎從事*
 
  美國聯儲局昨日宣布減息0﹒25厘,將聯邦基金利率目標區間下調到4﹒25至4﹒5厘
,符合市場預期,但聯儲局聲明和主席鮑威爾會後發言均透露鷹派信息,暗示明年僅降息兩次。
聯儲局在會後聲明表示,近期經濟指標表明經濟活動穩步擴張,委員會認為實現就業和通脹目標
的風險大致平衡,通脹步向2%的目標,但仍然略高。鮑威爾在記者會上表示,「包括今天行動
在內,我們已經把政策利率從峰值水平下調了整整一個百分點,貨幣政策立場的限制性明顯削弱
。因此,以後在考慮進一步的利率調整時,我們可以更加謹慎從事」。
 
  反映美國聯儲局官員對未來利率走勢預測的點陣圖顯示,明年將減息0﹒5厘,2026年
再減息0﹒5厘。明年底的聯邦基金利率目標區間中位數為3﹒9%,2026年底為3﹒4%
,兩者均高於9月時預計的3﹒4%及2﹒9%,並預測今年底聯邦基金利率目標區間中位數為
4﹒4%,與此前估計一致。
 
*余偉文:本港樓市似乎穩定下來,惟美國減息步伐不明朗*
 
  金管局總裁余偉文表示,過去一至兩個月,本港樓市成交慢慢上升,頗為穩定,樓價亦見穩
定並輕微上升,而現時處於慢慢減息環境,樓市似乎穩定下來,亦指美國未必會暫停減息,聯儲
局仍處於減息周期,但減息步伐及幅度存不明朗性,或沒有市場原先預期減得那麼快。
 
  他指,除了利率不明朗,政策及地緣政治亦有不明朗,令金融市場有所反映,預料往後不論
股市、債市波動會持續。他提及,減息環境對香港經濟甚至樓市都有幫助,借貸人士負擔減輕,
但強調經濟及樓市受很多因素影響。
 
*港銀下調最優惠利率0﹒125厘,經絡:對樓按市場正面支持*
 
  值得一提,美聯儲今次宣布減息0﹒25厘,已是年內連續3次減息,共已減息1厘。滙豐
銀行、中銀香港及渣打銀行等相繼下調最優惠利率(P)0﹒125厘,料其他銀行陸續跟隨。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,銀行下調最優惠利率0﹒125厘後,實際按息將下調至
3﹒5厘,每月供款及入息要求都會減少1﹒5%。總結今年,本港銀行最優惠利率已累減3次
,共減息0﹒625厘。而根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示,今年11月份的經絡按揭息
率指數(MMI),即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平,最新報3﹒78厘,按
月跌12點子,連跌6個月及創14個月新低。
 
  曹德明又指,滙豐銀行年內三度下調最優惠利率,MMI亦將會跟隨回落,業主可進一步節
省利息開支,即時減輕供款壓力,同時市民入市信心亦有所增加,可帶動樓市交投量增加,促進
經濟及樓按市場的復甦。息口下跌,部份銀行對按揭業務取態將轉積極,配合政府放寬多項樓按
措施,對樓按市場帶來正面作用。而估計美聯儲視乎未來通脹、金融市場以及勞動力市場走勢,
明年仍有至少兩次減息機會,屆時本港銀行有機會繼續下調最優惠利率。
 
*中原按揭料明年按息降至3﹒25厘,供平過租增加有利樓市*
 
  中原按揭董事總經理王美鳳指,儘管最近銀行同業拆息上升,1個月港元拆息接近4厘半水
平徘徊,銀行仍決定繼續減P,減息後年內按息已累減0﹒625厘,市場按息由9月之
4﹒125厘逐步減至3﹒5厘,平均按揭額450萬計每月供款已累積減少1600元(減幅
7﹒3%),置業人士及正在供樓人士的供款負擔均進一步減輕。惟基於對上一次加息周期港P
加幅少於美息,故此港P不會在美國每次減息均會下調。預期銀行今年提速減P累達0﹒625
厘後,明年P減幅尚餘0﹒25厘,屆時港按息將減至3﹒25厘,完成減P周期,接下來按息
會否進一步回落將視乎拆息回落幅度。
 
  樓巿方面,王美鳳表示,樓市自9月份啟動減息回暖,繼而受多個利好因素包括10月份樓
按全放寬帶動而轉活,雖然11月份因美國特朗普當選及金融市場波動等消息令市場觀望氣氛漸
增,然而受惠明年減息期延續、本地經濟復甦步伐趨穩、樓按已全面放寬、一簽多行活化本地經
濟,內地將繼續推出刺激經濟措施,相信樓市繼續逐步復甦,明年進一步向好。她又指,本港銀
行今年已提速減P累達0﹒625厘,令置業及供樓人士提早減輕供款負擔,加上今年租金回報
平均已升至3﹒5厘,部分更達4厘以上,對比市場按息3﹒5厘,市場上供平過租之個案進一
步增多,更多住屋需求人士傾向轉租為買,且預期明年至2027年減息期延續,有助持續性配
合利好因素支持樓市。
 
*新世界否認違財務指標尋求銀行豁免,仍遭美銀降目標價至5﹒3元*
 
  另值得留意,有本地傳媒近日引述《Debtwire》報道,新世界發展因為淨負債佔資
產比率超過100%而違反財務指標,正向銀行尋求豁免。新世界發展發言人回應指,得悉網絡
上流傳一些關於公司的不實的猜測和謠言,集團重申,公司全面遵守所有披露要求,並向投資者
和股東提供及時和適當的消息。新世界將一如以往,致力執行現有的公司策略。發言人回應亦罕
見同步在新世界官網刊載。新世界管理層早前曾重申未來將繼續著力減債,亦會研究出售資產,
並表明無意贖回永續債,亦不會延遲派發永續債息。
 
  美銀證券發表研報指,自上周五(13日)以來,新世界發展的債券價格下跌了15至
18%,市場似乎對公司的流動性和潛在債務重組的風險感到擔憂,亦有報道指,公司向銀行尋
求豁免等情況,儘管公司就相關消息作出回應。公司在獲得銀行貸款上存有不確定性,將其目標
價由7﹒2元降至5﹒3元,維持「遜於大市」評級。
 
*瑞銀:部分中小型發展商面臨現金短缺,看好信置新地長實等*
 
  瑞銀研報則指,當市場關注新世界的流動性時,該行早前亦提到中小型發展商的高負債風險
也令人擔憂,今年8月,該行重新檢視了10家中小型發展商的現金流,以衡量其經常性現金收
入和現金利息支出之間的損益平衡點,其結果顯示,大多數公司都面臨現金短缺,因為它們的經
常性收入基礎似乎無法支付現金利息支出,由於未來12個月聯儲局會大幅降息的可能性較小,
這些發展商的基本面仍然充滿挑戰。自下而上的分析顯示,排名前10位的中小型開發商共持有
4800套可售住宅資源。因新世界發展流動性問題而導致的信貸緊縮,令大關發展商可能需要
減價來提高銷量,並更快地回收現金。
 
  瑞銀提及,負債率較低的股份可能表現跑贏,如信和置業(00083)、新鴻基地產
(00016)、太古地產(01972)及長實(01113)等。同時,槓桿率較高的股份
,如新世界發展、希慎興業(00014),和香港銀行股的表現可能會不佳。
 
*大摩料港樓市明年仍充滿挑戰,偏好新地等可持續派息地產股*
 
  另摩根士丹利近日發表的研報指,明年香港房地產市場未見起色,預期仍然充滿挑戰,利率
維持於較高水平,對香港樓市整體發展不利。雖然一眾本地地產股估值較便宜,但市場供應過剩
,發展商存貨堆積,對市場發展並無幫助,目前預測明年上半年住宅樓價會繼續下跌,隨著按揭
成數提高、額外印花稅取消、按揭利率下降、租金水平回升及人口流入等利好因素出現,應有助
樓價於明年下半年上升。
 
  大摩看好股息具可持續性的發展商,偏好新地及領展(00823),均予「增持」評級。
考慮到新世界近期人事變動及債務水平較高,給予「減持」評級。九龍倉置業(01997)及
希慎興業同樣給予「減持」評級,主要由於零售市道未見好轉。
 
*陳樂怡:樓價明年上半年難反彈,地產股暫宜觀望*
 
  信達國際研究部助理經理陳樂怡指,預計美國明年減息空間有限,除見今次聯儲局聲明和鮑
威爾發言都偏鷹外,特朗普政策亦帶來不確定性,美國明年通脹升溫風險不小,且當地經濟仍保
持穩定,不急於減息,在息口高企、供樓成本仍大情況下,樓市表現仍難樂觀。再者,香港經濟
低迷,一手樓明年上半年仍要去庫存,樓價難反彈,即使有樓按鬆綁等措施,亦難刺激買家入市
意欲。若樓價反彈乏力,恐怕地產商財務融資仍艱難,對其看法只算中性,雖然新地及信置等現
金流較強,但若整個板塊都下跌,它們也難幸免,最多只跌少一些,至於新世界,公司近日傳聞
多多,又有人事變動,市場仍要觀望其減債成效,其他地產股也暫宜觀望。
 
  地產股今日普遍下跌,新世界跌1﹒71%收報5﹒18元,恒地跌3﹒32%報23﹒3
元,新地跌2﹒23%報72﹒3元,長實跌0﹒49%報30﹒6元,信置跌1﹒43%報
7﹒59元,領展跌2﹒4%報32﹒5元,希慎跌1﹒19%報11﹒6元,恒隆地產
(00101)跌2﹒38%報6﹒16元,港鐵(00066)跌2﹒73%報26﹒7元。
 
撰文:經濟通市場組、採訪組 整理:李崇偉

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