【FOCUS】戶籍政策大變天 內房調控迎全面「隱形鬆綁」
09/04/2019
擁有近70年歷史的內地戶籍政策現大變天，背後或顯示經濟增長放緩的「倒逼」效應。據國家發改委最新發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，今年內除北上廣深及杭州、成都、武漢等13個超特大城市外，內地所有城市都將放開落戶限制。
時值內地新建商品住宅價格漲勢連續4個月降溫，從去年底以來逾50城以人才引進為名掀起「搶人大戰」，到發改委拍板300萬人口以下城市全面取消落戶限制，不單顯示地方政府自下而上的努力獲中央背書，更恐確認地產調控「隱形鬆綁」全面來臨。
擁有近70年歷史的內地戶籍政策現大變天，背後或顯示經濟增長放緩的「倒逼」效應，恐確認地產調控「隱形鬆綁」全面來臨。（iStock 圖片）
逾2億城市居民無城市戶籍
誕生於1951年的戶籍制度，曾經將中國劃分為涇渭分明的城鄉二元體系。儘管國務院於2014年首次提出建立「城鄉統一」的戶口登記制度，惟截至去年底，仍有多達2.26億城市常住居民並不擁有城市戶籍。
一紙戶籍除了攸關居民個人公共服務、社會保障權益，實質更指向房地產市場「剛需」。今次「取消人口100萬至300萬城市落戶限制」、「全面放開放寬人口300萬至500萬城市落戶條件」、「大幅增加超特大城市落戶規模」，料推動都市圈中小城市人口流入，進而助力當地房地產銷售和去庫存。
國家統計局數據就顯示，2月70大中城市新樓均價環比漲幅放緩至近一年最小，其中尤以三線城市最為明顯。為吸引人氣，去年以來包括揚州、佛山、珠海、煙台、承德等多個三線城市紛紛出台人才新政；即使如廣州這樣的一線城市，1月亦放寬本科落戶年齡至40歲，應屆畢業生更可直接辦理落戶。
瑞信料今明年內地房價微漲
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛就指，取消或放開戶籍政策，將帶動總體人口流動向大都市及其周邊聚集，或對區域房價帶來一定影響；中原地產首席分析師張大偉則稱，新政有利樓市獲得穩定需求，並帶動超特大城市周邊都市圈的大中城市房價上漲預期。
無獨有偶，在樓市調控第一線的深圳，3月新樓、二手住宅成交環比分別升逾141%、127%；北京當月二手住宅成交亦升至10個月高點。鑑於此，瑞信最新上調今明兩年的內房銷售預測，因市場流動性進一步寬鬆，供應控制放鬆，抵押貸款政策變得愈來愈有利。其中，今年銷售預測由-11.6%上調至-4.2%；明年銷售預測由-4.3%上調至-3.1%；並預計今明年房價分別漲1.4%、2.3%。
不過，人口遷移的關鍵除了政策推動，背後仍取決於城市的產業升級。而一二線城市回暖能否抵銷三四線城市的下行之勢，也將決定內地樓市是溫和復甦還是迴光返照。「隱形鬆綁」的下一步會否是「全面鬆綁」，房企新購地面積、新動工規模及債務借新還舊動向，應是重要參考指標。
撰文:俞瑾
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