【FOCUS】北京加入「四缺一」鬆綁,樓市結構頑症仍待解

27/06/2024

  樓市鬆綁最後的「穩坐釣魚台」者--北京,周三(26日)傍晚終於宣布下調首付比例、房貸利率等。跟隨上海、深圳、廣州步伐發功需求側,大背景是北京新房庫存去化周期以48.9個月「長」冠全國。不過,從上海「滬九條」新政滿月,一手續冷、二手升溫的情形看,恐預示周期性藥方難解結構性頑症。


新樓庫存高企,成交按年暴跌


  一線城市「四缺一」鬆綁,終於補齊最後一塊。北京市建委、人行北京市分行等昨晚聯合印發通知,下調首套房首付比例至20%,降貸款利率至最低3.5%;下調二套房首付比例至35%(五環內)、30%(五環外),貸款利率分別降至最低3.9%及3.7%;多子女家庭購二套房認定為首套;上浮公積金可貸款額度最多40萬元。

 

【FOCUS】北京加入「四缺一」鬆綁,樓市結構頑症仍待解

北京新樓總庫存高達1250萬平米,去化周期高逾四年。


  在需求側降低入市門檻,北京早前遲遲未有動作,分析指是擔心對環京樓市產生虹吸效應;如今終於加入鬆綁潮,玄機或是扛不下去。看看5月新建商品住宅成交數3222套,按年縮水近四成,在一線城市中降幅最大;更驚心的是,新樓總庫存高達1250萬平米,遠高於廣州的1210萬平米、深圳的930萬平米、上海的760萬平米,去化周期高逾四年。


二手熱折射「保交樓」信心低


  那麼,今次終於敲定降首付和利率,對樓市刺激效果幾何?看看5月率先出招的三個一線城市,新房日均銷量隨後近一個月內,僅廣州錄按月上升13%,上海、深圳分別降23%、5%。值得留意的是,盡管新房銷售低迷,北京、上海二手成交卻相當活躍,北京5月二手房網簽量逾1.3萬套,上海本月以來二手房網簽量更已突破2.1萬套。


  二手備受青睞,反映民眾對「保交樓」的信心不足,住建部及金監總局周二(25日)就再召開保交樓政策培訓視頻會議,指導各地做好保交樓工作,保障置業人士合法權益等。而住房新開工面積較2021年高峰期時保守估計腰斬一半有多,拖累政府土地出讓收入之外,更恐顯示一個棘手現實--城鎮化速度未如預期般快,拖累投資率和消費率雙雙下行。


城鎮化速度不及預期急需破題


  回看1995年至2020年,城鎮居民年均增加2200萬人,城鎮化率由29%飆升至64%;不過,去年城鎮人口增1196萬人,最新城鎮化率66.2%,直接導致對新建住房需求減少,部分人口流出城市的樓市更供過於求。

 

【FOCUS】北京加入「四缺一」鬆綁,樓市結構頑症仍待解

城鎮化速度未如預期般快,拖累投資率和消費率雙雙下行。


    要徹底解決此樓市結構性癥結,降低首付、利率等周期性手段效果成疑,為此,4月中央政治局會議提出「要深入推動以人為本的新型城鎮化,持續釋放消費和投資潛力」,近日,國務院發展研究中心原副主任劉世錦再指,中國下一步成長動力之一就是「第二次城市化浪潮」潛力,提出推動城鄉融合「三個平等」(身份平等、基本公共服務取得權平等、土地財產權平等)。下月舉行的三中全會,就城鄉生產要素雙向流動如何破題,值得期待。

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