新世界 | 【FOCUS】新世界換帥難改「泵水」,家族傳承「千古難題」

26/09/2024

  K11 MUSEA、柏傲莊/柏蔚森、香港財富傳承學院、Sandbox「虛擬地主」……贏盡鎂光燈,卻難逆盈警。隨著新世界發展(00017)周四開市前宣布停牌,幾坐實「撤換CEO鄭志剛」的傳聞,惟即使有政商人脈甚廣的新帥坐鎮,亦須直面「泵水」救急挑戰,更無消弭家族企業接班傳承的「千古難題」。

 

傳聞前股價八連升,鄭志剛媒體寵兒

 

  香港四大豪門之一新世界「接班人」誰屬,早在去年11月人稱「純官」的新世界主席鄭家純,發聲指「若沒有適合的家族成員,可以向外招聘」就愈顯撲朔迷離。而長子鄭志剛旗下新世界發展8月30日發盈警,全財年預虧190億至200億年的次日,三子鄭志亮獲委任為家族私人投資旗艦周大福企業聯席CEO,更添懸念。

 

【FOCUS】新世界換帥難改「泵水」,家族傳承「千古難題」

鄭志剛一手創設的K11 MUSEA上月多啦A夢巡展成為全城熱話。


  一周多前股價低見上市以來新低(6.2元)的新世界,過去8個交易日愈升愈有,到昨日傍晚終傳CEO擬易人,再顯「春江鴨」功力。
  身兼多個公職、在微博擁有逾百萬粉絲的鄭志剛,可謂媒體寵兒。無論是2020年的大圍站上蓋項目柏傲莊榮膺97後新盤收票王,還是2021年向區塊鏈The Sandbox平台投資500萬美元購得最大宗虛擬土地;無論是去年出任香港財富傳承學院主席,豪言令香港成為全球家辦首選目的地,還是一手創設的K11 MUSEA上月多啦A夢巡展成為全城熱話……都足見其創意本色。


  
錯判地產形勢,啟德「執平貨」損手

 

  不過,要在鎂光燈聚焦下保持清醒、看清大勢殊不容易,此從新世界2021年底夥同遠東發展(00035)「執平貨」79.5億購佳兆業啟德地塊,以及2022年下半年判斷內地房地產市場探底,預告斥資百億在一線城市拿地即可見一斑。

 

【FOCUS】新世界換帥難改「泵水」,家族傳承「千古難題」

新世界位於啟德的柏蔚森項目,售價錄該區域8年最低。


  儘管啟德的柏蔚森項目主打「森林浴」靈感,但實際平均呎價(約18200元)遠低於成本回收價(約24900元),且錄該區域8年最低;假設三期1305伙單位銷售均價不變,新世界的潛在損失料逾17億元。而截至8月底,全部單位僅售出不到四分一(24%),而啟德下半年待售新單位高達9000伙,勢增其賣樓套現難度。


  除了錯判地產,新世界近年投資版圖急速擴張,涉足新能源車(如小鵬)、醫藥(如華領醫藥)、物流(如京東物流)、社媒(如小紅書)、旅遊(如Klook)、生活(日日煮)等,甚至鄭志剛7月會見時任泰國總理賽塔時表示,有興趣探索泰國陸橋(land bridge)計劃。

 

家族企業均壽24年,僅三成可傳二代

 

  跑得太快本就增加跌倒風險,如看錯方向更易撞上南墻,相比華麗麗的噱頭,最靠譜的恐還是張踏實的資產負債表。以此看,不難理解哇哈哈第二代接班人宗馥莉,何解上周於職工代表大會宣布,今年分紅將基於個人職位績效,而非僅憑過往的資歷或等級來分配。再看休閒服飾家族企業美特斯邦威(深:002269),自第二代接班人胡佳佳2016年出任董事長後,7年累虧近32億元,創始人周成建(胡佳佳之父)年初再次出山。


  更值警醒的是,據《中國家族企業生態40年》數據,家族企業平均壽命為24年,僅30%可傳至第二代。恒隆榮譽董事長陳啟宗甚至稱,家族財富傳承數代屬非常難得,若處理不當最終只會引發子女互相爭鬥的局面。


  眼下新世界換帥固然能短暫提升投資者對公司信心,但面對6月底資產負債比率高企56.4%,明年首季到期債務規模約60億,且看新CEO如何繼續「泵水」救急。

 

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