最優惠利率未動 實質按息先升

　　本港銀行同業拆息（H）在儲局議息前已連升多日，惟最優惠利率（P）很可能要到9月才上調。P上升前，估計銀行將縮減各種優惠，令實質按息微升，供樓人士不可不察。

大銀行不加P 中小行另綢繆

　　本港銀根近日抽緊，除因銀行半年結，和首隻採用同股不同權架構上市的小米即將招股之外，更因儲局周二開始議息，令1個月拆息由本月1日的1厘升至昨天至近1.6厘，3個月拆息1.77厘升至2厘。

　　拆息上升，理論上對銀行構成加息壓力，但P很可能繼續不變。此因4大銀行佔了全港約7至8成存款比率，資金充裕，資金成本未隨拆息上升而增加多少；反而一旦上調P，存款利率亦水漲船高，利潤變相減少。

　　反觀中小銀行，由於資金主要來自拆借，資金成本壓力較大，有較大意慾調升本身的P，但卻不得不顧慮客戶可能流失至P仍紋風不動的大銀行。結果很可能是大銀行不加P，中小銀行對P亦只得按兵不動。

　　但若儲局9月再加息，情況便可能有變，因根據過往經驗，一旦P和H息差收窄至3厘以下，銀行便有上調P壓力，現時兩者息差是3.4厘。故屆時大銀行可能亦終要加P。

　　至於現時到9月，中小銀行雖不會加P，但相信亦不會坐看資金成本上升蠶食利潤，很可能透過收緊按揭和削減優惠，如近日有銀行將H按息率由H+1.28厘調升至H+1.4厘，變相加息0.12厘；將H按鎖息上限由P減3.1厘改成P減3厘，類似調整變相加息，勢陸續有來。

　　中小銀行如此，大銀行亦很可能藉機削減各種按揭優惠，令新造按揭的按息實質上升，新置業者便要支付較高的供款。當然，若9月銀行真的上調P，意味加息周期正式來臨，新舊按揭都要增加供款支出，供樓人士將真真正正感受到加息壓力。

銀行削減優惠 應對拆息上升

　　不過，供樓市民感受到加息壓力是一回事，樓市何時才有較大調整壓力是另一回事。因為即使銀行上調P，其實仍處甚低水平，在樓市氣氛依然熾熱下，P即使上升兩、三次，對樓市影響相信仍然有限。要待P累積一定加幅，樓市才會面對較大衝擊，這雖可能在明年才出現，小業主還是要做好心理準備。

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