《外資精點》花旗：因樓價上升或觸發政策干預擔憂過早，地產股業績將成催化劑，首選新地、長實

　　花旗發表研究報告指出，近期香港地產板塊股價疲弱主要由資金流向及負面消息推動，而非基本面惡化。報告整合了近期投資者反饋及其雙重約束觀點，並分享了花旗對各項關注的看法。

　　針對投資者擔心樓價上升可能觸發政策風險，花旗認為在目前價格水平下這種風險尚屬過早。參考過往收緊周期：2009年10月在樓價較2008年11月低位上升30%後實施按揭成數收緊；2010年11月在樓價達到十年高位及較低位上升55%後引入特別印花稅；2012年10月在連續兩年錄得歷史高價後收緊特別印花稅並引入買家印花稅。花旗認為政策歷來是對持續多年大幅超越先前高峰的價格飆升的回應。目前樓價較2025年3至5月低位高17%，但仍較先前高峰低18%，尚未達到門檻。因此花旗認為樓價可能需要進一步上升10%或以上，政策風險才會成為現實。

　　對於投資者擔心樓價增長放緩可能意味著失去動力，花旗認為漸進式價格復甦實際上更健康和可持續，對基本面比急劇反彈更具建設性。這種「慢牛」情況能帶來相互強化的好處，包括促進銷售、保持成交量活躍而不會提前透支需求、讓價格更好反映人口流入及人口結構升級，以及保持租金回報率在吸引水平。此外，2026至2028年預期落成量下降導致的臨時供應短缺也為樓價上升周期提供結構性支持。

　　關於中國收緊對外投資規則的擔憂，花旗指出這種影響難以證實或反駁，相關數據只會滯後出現。花旗早前報告顯示，只有5.5%的非香港身份證持有人住宅交易直接受到資本管制影響，且未計及股權收益重新配置至實物資產等潛在抵銷因素。花旗認為持續活躍的成交量和新盤銷售表現可隨時間緩解這一擔憂。

　　在利率波動中的估值框架方面，花旗理解標誌周期轉向的拐點代表股票捕捉上升空間的最具吸引力入場點，但這並不意味著在確認上升周期後應該沽售，特別是考慮到復甦仍處於早期階段。歷史上，發展商資產淨值折讓與樓價按年變化在15年間有71%相關性。花旗認為資產淨值折讓仍然相關，由樓價增長及寫字樓零售租金穩定支撐。股息率也是參考指標，由於10年期美國國債收益率反彈（2026年至今上升31個基點至4.5%）而出現均值回歸，但可能被中國內地收益率壓縮（至今下降25個基點至1.8%）所抵銷。

　　花旗認為板塊股價短期內可能保持波動，因為需要時間消化上述擔憂，並考慮到股市最新輪動至增長板塊。投資者持倉在股價捕捉看漲預期後，過去一個月轉為較少做多。花旗建議在6月保持耐心，而發展商在強勁物業銷售及利潤率反彈後的強勁上半年業績，將成為7月底至8月的下一個催化劑。花旗的板塊首選股份為新地(00016)、長實(01113)、太地(01972)及領展(00823)。

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《經濟通通訊社8日專訊》