地標遍布中港美 太古地產固若金湯

　　本港老牌商廈業主太古地產（01972）近年加快拓展海外市場，已先後在內地及美國建成多個地標性項目，建立穩健的收入渠道。集團來年將有新項目落成，加上最近成功出售非核心項目，兩大因素將驅動集團資產價值繼續水漲船高，成為抵抗貿易戰的一路奇兵。

　　太地在本港經營多個具代表性的商業項目，包括位於金鐘站上蓋的太古廣場、位於東區的太古坊及太古城中心，以及鄰近香港國際機場的東薈城名店倉。其中前身為糖廠，由多幢寫字樓組成的太古坊，已成為近年本港的新興商業區之一。由於租金較中環核心商區便宜的關係，太古坊成功吸引不少大型企業，包括摩根大通、星展和安永會計師行等，進駐當地設立據點。

項目覆蓋一線城市

　　另一邊廂，太地於正在較勁的中美兩國，不約而同擁有物業項目。內地方面，集團物業包括北京三里屯太古里及頤堤港、上海興業太古滙、廣州太古滙及成都遠洋太古里，根據內地消費網站點評網，上述物業都是所屬城市人氣最高的商場之一。一直在美國邁阿密開發住宅項目的集團，近年在當地打造由購物中心、寫字樓及酒店組成的大型綜合體Brickell City Centre，試圖在當地複製本港太古城的成功例子。

　　隨著不同項目落地，太地成功建立多元化的租金收入，並且成功連年增長（見圖一）。除了佔比最大的本港寫字樓，本港商場部分、內地及美國的物業，也同時提供可觀的租金收入。縱使中美貿易戰正潛在衝擊本港營商環境，但集團的本港寫字樓租金，相對核心區仍具競爭力，加上旗下內地商場正受惠於鼓勵消費的國策，整體租金應具一定的抗跌力。藉著內地收入按年大增兩成，及美國新項目開始入帳，太地去年基本盈利按年升29.5%至101.5億元。

　　而今年首季，太地亦有不錯開局，旗下各寫字樓不但幾乎全面租出，續租租金也錄得不同程度的升幅（見表一）。中區商廈繼續供不應求，令大古廣場寫字樓成首季表現最佳的項目。中環灣仔繞道近月通車，由中環出發至港島東的交通時間縮短之下，太古坊連同東區第一高樓港島東中心，成功拉近和中區項目的租金差距，首季續租租金齊見雙位數增幅。餘下位於內地的寫字樓，首季亦成功延續租金漲勢。

本港商場全線租出

　　零售業務方面，集團本港三大商場首季都成功百分百租出，然而若論銷售額，仍以內地五大商場以及新開幕的美國Brickell City Centre略為優勝。其中和香港興業（00480）共合營運的上海興業太古滙，成功引入咖啡店星巴克開設亞洲首個烘焙工場，成功吸引大量顧客到來朝聖，令該商場成為上海地標之一的同時，也使該項目首季銷售額冠絕集團商場。港珠澳大橋通車，吸引大量遊客遊覽東涌。快將完成裝修及擴建的東薈城，銷售表現可看高一線。

　　未來數年，太地在中港美三個市場俱有新項目落成, 保證了其盈利前景。與此同時，集團亦在組合去蕪存菁，沽出非核心物業。過去一年先後售出太古城中心三及四期及英皇道625號寫字樓，合共套現近200億元。除了有利於未來數年提高派息，亦可為新投資作準備。比鄰太古廣場的金鐘廊重建項目料於不久將來推出，集團已暗示有興趣競投。一旦成功奪地，有助集團擴闊在金鐘一帶的版圖。不少地產股近年興起回購風，太地管理層亦表示有意仿效，維持每股價值增長。以集團的充實資本及極低的負債比率（見實力秤3），應不難實行。

　　本港近日發生重大政經事件，加上高銀金融（00530）突撻訂啟德商業地，導致太古地產從高位回吐。然而大摩及大和等大行都看好，太地在現有物業租金增長及新項目的帶動下，未來數年的基本盈利及派息仍有提升可能，近日下跌反提供低吸此優質股的良機。一旦該股再下跌至前底約30.8元，可以先行買入，目標價可設於兩成回報即37元。一旦該股沽壓未停，失守27.5元，則宜止蝕。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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