《經濟通通訊社28日專訊》財政司司長陳茂波今日公布新一份《財政預算案》,一如市場
預期為樓市全面撤辣,即日起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅
(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)。另外,金管局放寬3000萬元或以下自用住宅按揭
成數至七成,並即時暫停壓力測試。地產業界普遍歡迎上述措施,指可減低買家負擔,有助推動
市場需求,美聯料未來4個月成交有望急升70%,不過,今日地產股股價表現反覆,急彈過後
升幅大為收窄甚或倒跌,其中新世界發展(00017)曾飆近一成,收市則升不足3%,先前
有大行指撤辣可能只短期刺激樓市交投,今年樓價仍會下跌,地產股應趁勢沽出抑或可再吼呢?
*即日起毋須再繳三大辣稅,逾500宗「先免後徵」申請獲批*
陳茂波表示,政府一直密切留意住宅物業市場的情況。經審慎考慮當前的整體情況後,政府
決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施,即由今天起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花
稅、買家印花稅和新住宅印花稅。政府認為在當前的經濟及市場情況下,有關措施已無需要。
他提及,政府去年10月25日宣布調整住宅物業需求管理措施,有關調整包括額外印花稅
的適用年期由三年縮短至兩年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半,以及為外來人才置業印
花稅實施「先免後徵」安排。當中,「先免後徵」安排深受歡迎,已有500多宗申請獲批,證
明香港對外來人才的吸引力。
*放寬3000萬或以下自用住宅按揭成數至七成,即時暫停壓力測試*
另外,金管局今日向銀行發出指引,即日起修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管
措施及其他相關監管要求。價值3000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成
;價值3500萬元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。為了避免適用按揭成數
出現驟降情況,價值3000萬至3500萬元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。非自
用住宅物業的按揭成數上限則由五成調升至六成。此外,非住宅物業(包括寫字樓、商鋪及工廈
等)的按揭成數上限由六成提升至七成;以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數
上限由五成提升至六成。此項修訂適用於住宅和非住宅物業。
金管局表示,美國聯邦儲備局近期表示,美國加息周期可能步入尾聲,未來一段時間本港按
揭息率進一步上升的機會較低,適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試
要求。另金管局指,2017年6月收緊物業發展項目融資比率,鑑於目前房地產市場情況,適
宜將相關比率上限回復至2017年以前的水平。換言之,整體物業發展項目的最高融資比率由
物業完成後預期價值的五成調升至六成,當中地價成本融資比率上限由四成調升至五成,建築成
本融資比率上限由八成調升至100%。此外,就銀行向提供高成數按揭地產發展商的風險敞口
,相關的額外資本要求同時取消。以上所有修訂即日生效,適用於今日或以後簽訂臨時買賣合約
的物業交易。
*會德豐:減低買家負擔助推動需求,戴德梁行:助提振市民入市信心*
會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示,歡迎全面「撤辣」,直接減低買家的稅項負擔,
有助推動需求增加。今次「撤辣」能夠真實反映市場置業需求,刺激本地人及海外人士置業自用
,並吸引投資者重投物業投資市場,集團將配合市場氣氛,會積極籌備新盤推售。恒地
(00012)亦稱,歡迎政府回應市場需求變化,相信撤銷辣招及金管局修訂物業按揭逆周期
措施,可幫助市民置業換樓,帶動物業成交量增加,並可吸引更多專才來港置業。
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示,非常高興政府回應市場訴求,撤銷所有住
宅物業需求管理措施,相信樓市會有序調節,朝健康方向發展。現在困擾樓市有三大因素,分別
是息口高企、「辣招」,以及經濟和股票市場不景氣。隨著政府全面撤辣,相信有助提振市民入
市信心,刺激成交量,進而活化換樓鏈。假如聯儲局能於年內開始減息,將更有助樓價回穩,預
計下半年樓價有望從現時低位回升。畢馬威中國稅務合夥人何家輝亦歡迎政府全面撤銷樓市辣招
,認為可幫助市民及吸引人才來港居住。
*美聯:撤辣料助穩定樓價,未來4個月成交有望升70%*
美聯住宅部行政總裁布少明表示,財案順應民意全面撤辣,停壓測更是意外之喜,對政府措
施表示歡迎,料可即時為樓市帶來正面影響,穩定樓價,料未來4個月一手及二手的住宅物業成
交有望急升70%。香港置業行政總裁馬泰陽認為,全面「撤辣」有助穩定市場對樓市的信心,
釋放更多短期供應,有利物業交投加快復常,料3月樓市將會「陽春」再現,估計2024年新
盤銷售量按年升約24%至約1﹒3萬宗,一二手住宅交投有望重上6萬宗以上水平。配合按揭
鬆綁、暫停壓力測試、息口有望見頂,料物業流通率將會由低位回升至約3﹒8%,樓價全年有
望升3至5%。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,取消三大辣稅相信有助吸引本地長線投資者
重投物業市場,及可有效吸引海外資金重投香港物業,料助市場回歸正常流通量,首季將迎來成
交量小陽春,按季有望增加70%。惟在貨尾量壓力下,相信上半年樓價微升5%。
*瑞銀:撤辣或只刺激交投4至16周,今年樓價料仍跌5至10%*
值得一提,瑞銀近日發表研報已預料,港府將撤銷所有住宅相關的印花稅,並會推出更多措
施吸引內地旅客來港。相信撤辣後將對地產商的股價和實質樓市帶來一次性的刺激,但正面的市
場情緒可能不會持久,預料即使全面撤辣,今年本港樓價也將跌5%至10%。
瑞銀解釋,本港住宅供應仍然充足,預測今年可供出售的一手樓單位數量將達5﹒1萬個,
意味需要超過3年的時間來消化存貨;而在信貸環境收緊的情況下,高槓桿的地產商可能會降價
推盤,以加速現金回籠。此外,租金回報率和按揭成本之間的逆差亦持續打擊投資需求。預期樓
市於今年上半年仍將面臨挑戰,但如果住宅租金進一步恢復和按揭利率下降,市場情緒可能會在
下半年改善。而參考2019年貸款成數上限放寬和去年10月施政報告「減辣」,預期撤辣可
能只能刺激市場交投4至16周。
*摩通建議趁勢沽售地產股,滙證看好信置長實中銀香港等*
摩通亦預計政府有可能完全「撤辣」。先前的減辣措施沒有帶動本港地產股股價,但如果政
府完全撤辣則是一個上行驚喜,預計屆時股價將於短期內造好,但建議投資者趁勢沽售。由於樓
市較受利率及經濟和股市信心所帶動,料撤辣僅在短期內刺激成交,並不能扭轉樓價下跌趨勢。
滙證則稱,任何減辣的消息可刺激樓市成交及穩定樓市,意味可改善發展商的盈利前景,並
減低銀行貸款壓力,因房地產行業佔銀行去年上半年本港貸款約34%至55%,而建築公司也
會因此受惠,看好信置(00083)、長實(01113)、中銀香港(02388)及中國
建築國際(03311),評級均為「買入」。不過,目前未售房屋及按揭利率高企,不預期辣
招放寬後樓價會出現V型反彈。
*黃德几:可刺激成交樓價料可止跌,長實現價可吸*
金利豐證券研究部執行董事黃德几表示,財政預算案為樓市全面撤辣合理,因為十大屋苑近
期錄很少甚至零成交,市場已陷於冰封,對各行各業都有影響。而金管局暫停「加2厘」壓力測
試及調升樓按成數上限更是錦上添花,事實上在息口見頂、減息在望的情況下再實施「加2厘」
壓力測試已不合時宜,而調升樓按成數上限將促使買家到銀行做樓按,總好過被迫去做二按利息
更高,應不用擔心令負資產宗數增加。而在推出一連串鬆綁措施後,無論本地及內地海外買家入
市意欲都有望提高,供求關係改善下,可望刺激成交,而已由高位回落不少的樓價料至少可以止
跌。
至於地產股是否可再吼?黃德几指,隨著多項鬆綁措施推出,買家積極性提高,地產商會較
積極推新盤,推盤亦會較暢順,但部分地產股近一個月炒作撤辣預期已升水不少,新地
(00016)及新世界都已累升約一成,而因預期撤辣後成交大增,物業代理股美聯
(01200)更累升一倍。不過,本港地產股整體財政狀況健康仍可吼,其中長實財政狀況最
好,現價可買入,其他則可待股價回落至20天線才吼。
在新一份財政預算案公布後,地產股普遍先急升後回順,其中新世界最多曾升9﹒8%至
10﹒76元,收市則只升逾2%。地產代理美聯集團則飆升33%,收0﹒87元。
部分地產股今日表現
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股份(編號) 收市價(元) 變幅
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恒基地產(00012) 23﹒05 升3﹒83%
新世界發展(00017) 10﹒08 升2﹒86%
太古地產(01972) 16﹒06 升1﹒52%
信和置業(00083) 8﹒47 升1﹒44%
九倉置業(01997) 26 升0﹒78%
新鴻基地產(00016) 78 升0﹒65%
九龍倉集團(00004) 28﹒10 無升跌
長實集團(01113) 36﹒65 無升跌
恒隆地產(00101) 8﹒46 跌0﹒47%
希慎興業(00014) 12﹒96 跌1﹒22%
嘉里建設(00683) 12﹒9 跌1﹒68%
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撰文:經濟通市場組、採訪組 整理:李崇偉
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