《樓市點評－汪敦敬》掌握房屋政策好勢頭

　　樓市轉勢是不爭的事實，當很多人決定重新回到市場的時候，筆者反而認為大家在這個時候要停下來想一想，香港房屋政策如何掌握現在較好的勢頭去進一步令市民受惠。
　
　　香港政府的房屋政策不可以說「無得彈」，但市民必須要認同甚至讚賞一些做得好的地方。
　
　　香港回歸之後，土地供應和增長曾幾何時是寸步難移的。到了今屆政府，的確在造地方面取得突破，甚至近期造地可以說已經快過需求，而供應太多，會在市道低迷時令市場進一步受壓，政府的確要學習如何平衡市場。筆者認為，政府拍賣多少土地與造地無關，市道不好的時候，政府減少拍賣土地的速度要快，但造熟地是為長遠的土地供應，要繼續堅持。很多人以為樓價不斷上升，是要出管制炒樓措施，其實管制措施是無法增加供應才用的下策，因為很多措施都會限制市場流轉，市場如果因措施限制了流轉和成交，樓價就更加難以調節，便更加不可以進一步分配財富，或者不可達成財富轉移。
　
　　只要市場有足夠供應，透過市場正常流轉，當遇到風險時就會調整，有健康供求的樓價上升是可以承受到合理的調節，在跌的時候，原本買不起樓的人就得到機會。我們不需要幻想樓市永遠升或者永遠跌，市場會好好分配，我們應該借用市場力量。
　
　　另一項政府做得好、需要市民支持的，就是公營房屋的「上車」和「上樓」機會，近年是做得不錯，這其實是一個複雜、難度極高的工程。近期政府在這方面亦打開了好的勢頭，近幾年打通了不同板塊的轉流率，政府整體的資助租住房屋供應量已提升至平均每季約7500個單位，為本屆政府上任前3年平均每季約3500個單位供應多逾一倍。政府亦宣布新一期公屋綜合輪候時間維持4.7年，較上一季下降0.4年之多，對比上任前的6.1年大幅改善，是8年來最低的紀錄。當局配合簡約公屋加快轉流率之下，未來5年傳統公屋出租的供應將進入高峰期，總體公營房屋建屋量將去到19.6萬個，較本屆政府上任時多逾80%。
　
　　縱使我們在評論市場時，不想談及太多政治，但的確政府在穩定行政之後，民生工程是可以達到「由治及興」。我們可以看看附圖，這是公屋轉流率圖，由之前長期的1%水平去到最近2%，大家見到轉流率和轉流量都是倍增的。然而，轉流率就算是2%，其實仍是不正常的。公屋2%的轉流率，即是說每個單位大概50年才會轉流一次，50年足以給兩代人享用。記住，公屋不應該是終身福利，只是一個社會的安全網，並不是私產，目的是給草根人士一個安全網，當住戶的收入改善了，其實就應該遷出，讓其他輪候公屋人士去享用。
　
　　公屋轉流率在幾年間雖然倍增至2%，等同打通了草根住屋階梯的任督二脈。大家可以計一計數，平均每年增加量比最低潮時增加了逾8000個單位，對於公屋輪候冊的人士來講，10年就可以增加逾8萬個上樓機會。這些等上車的人，有一定比例是住劏房的人士，可以令劏房問題得到解決的條件。而且，公屋搬出來的人士，自然不少會進入居屋或者私人市場。這1%，正是房屋政策的一大步。
　
　　為何政府要推行簡約公屋和白居二等計劃？這也是要增加不同板塊的轉流空間，轉流率愈高，代表受惠的人愈多，而受惠的市場板塊亦愈多。亦即是說，不需要純粹用新供應去解決所有住屋需求問題，只需要用以前的三分之一、五分之一甚至更小百分比的新供應，就可以因為活化不同板塊的轉流率而滿足到大量需求。而社會的機會和財富，亦因為轉流率而得到更平衡的分配，這才是解決香港深層次矛盾的王道正藥。
　
　　香港回歸之後，政府面對供應的處處難題，置業階梯曾斷裂，而轉流理論曾幾何時只困在理論層面，近年政府可以掌握運作，重啟轉流率的效率，是市民之福。而議員、官員和市民，必須要懂得轉流率運作的重要性和原理，才能好好保護和支持有關德政。《祥益地產總裁　汪敦敬》
　

　　
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